Kantorenmarkt in de Verenigde Staten vergeleken met die van Nederland

Kantorenmarkt in de Verenigde Staten vergeleken met die van Nederland

Sinds kort volg ik Tripenet Investor op X, een account waarin de laatste beleggingstransacties op het gebied van commercieel vastgoed in de Verenigde Staten worden gedeeld. Hieruit blijkt dat de kantorenmarkt in de VS momenteel grote uitdagingen kent. Enkele voorbeelden en inzichten zijn hieronder te vinden.

Wat is er aan de hand met de kantorenmarkt in de VS?

1. Hoge leegstandspercentages: Het nationale leegstandspercentage voor kantoren nadert een historisch hoogtepunt van bijna 20%​ in 2024. (bron: J.P. Morgan)​. Deze stijgende leegstand is voornamelijk te wijten aan het feit dat veel bedrijven gedeeltelijk of volledig zijn overgestapt op thuiswerken of hybride werkmodellen.
2. Oude kantoorgebouwen: Oudere kantoorgebouwen, vooral de zogenaamde Class B en C kantoren, hebben het moeilijker om huurders aan te trekken. De donkere, diepe kantoorvloeren worden als minder aantrekkelijk beschouwd in vergelijking met modernere of beter gelegen panden​ (bron: J.P. Morgan)​.
3. Kwaliteit boven kwantiteit: Er is een “vlucht naar kwaliteit” zichtbaar, waarbij bedrijven die wel kantoorruimte zoeken, kiezen voor nieuwere en beter uitgeruste gebouwen. Dit heeft geleid tot verdere druk op oudere, minder aantrekkelijke kantoorgebouwen​.

Daarnaast hebben de hoge rentestanden een directe invloed op de financiering en investeringen in kantoorvastgoed.

Waarom worden deze kantoorkolossen niet ontwikkeld tot een residentiële functie?

Dan terug naar het de feed van Triple Net Investor op X. De eerst vraag die opkomt; waarom worden deze kantoorkolossen niet ontwikkelt tot een residentiële functie?

1. Lay-out: De lay-out van deze kantoorgebouwen is anders dan die in Nederland, Veel kantoorgebouwen zijn ontworpen met grote, open plattegronden en diepe gebouwstructuren die niet geschikt zijn voor residentiële units.
2. Bouwvoorschriften: De bouwvoorschriften voor woonruimtes zijn strenger dan die voor kantoren. Bijvoorbeeld, de eisen voor brandveiligheid, nooduitgangen, en leefbare ruimtes zijn anders voor woningen dan voor kantoren. Het aanpassen van een kantoorgebouw om aan deze eisen te voldoen kan zeer kostbaar en complex zijn.
3. Marktvraag: De vraag naar woningen kan variëren per locatie. In sommige gebieden is er mogelijk niet genoeg vraag naar woningen, veel Amerikanen reizen met hun auto’s naar woningen met meer ruimte en verkiezen dat boven appartementsgebouwen in stadscentra.

Traditioneel volgt Europa de Verenigde staten als het gaat om economische ontwikkelingen.

Waarom verwacht ik dat de malaise op de kantorenmarkt niet overwaait naar Nederland?

1. Hoge financieringsdrempel sinds de crisis en aflossingsverplichting op de leningen;
2. Veel kansarme kantoren zijn reeds omgebouwd in de jaren na de kredietcrisis. Leegstandspercentages in de kantorenmarkt zijn de afgelopen jaren flink afgenomen;
3. In de randstad is een grote vraag naar hoge kwaliteit kantoren op de core-locaties, locaties zijn beperkt;
4. Er zijn in Nederland nauwelijks nieuwe kantoormeters bijgekomen afgelopen jaren.