Waarom blijven grote kantoorbeleggingen beperkt, ondanks sterke gebruikersmarkt?

Waarom blijven grote kantoorbeleggingen beperkt, ondanks sterke gebruikersmarkt?

Het sentiment richting kantoorbeleggingen is sinds de afgelopen twee jaar 180 graden gedraaid. Het investeringsvolume in heel Nederland is gedaald van 5 miljard in 2021 naar minder dan 1 miljard in 2023 – het jaar met het laagste beleggingsvolume sinds de financiële crisis. De reguliere uitleg van het beperkte investeringsvolume is de stijgende rente. De EURIBOR steeg in een rap tempo van negatief naar bijna 4% in de tweede helft van 2022. De verwachting is dat de rentes gaan stabiliseren naar 2% in de komende 2 jaar. Met stabiele rentes durven investeerders weer te beleggen. Daarnaast is de gebruikersmarkt  stabiel en gezond. Zeker buiten de G4 is de kantorenmarkt volgens velen misschien wel het sterkst sinds de afgelopen 10 jaar. In sommige middelgrote steden zoals Zwolle, Amersfoort of Arnhem, dreigt een tekort te ontstaan van kwalitatieve kantoorruimte op de juiste locaties en dat terwijl huurprijzen buiten Amsterdam, Rotterdam en Utrecht nauwelijks boven de EUR 225 per m² uitkomen, de ondergrens om nieuwe kantoorontwikkelingen te lanceren.

Een tekort van aanbod en zicht op verdere huurgroei: je zou zeggen – een goede basis voor investeren, maar waarom zien we dan zo weinig grote kantoorbeleggingen?

Leegstand kantoren: stand van zaken in Nederland

Leegstand in heel Nederland is nauwelijks veranderd en ligt met 8% net boven frictieleegstand. Een contrast met de situatie in 2012 – waar er van Amsterdam tot aan Deventer, leegstandspercentages van 20% – 40% per gemeente standaard waren.

De leegstand in Rotterdam, van de grote steden historisch gezien diegene met het hoogste leegstandspercentage,  is van 12% in 2019 teruggelopen naar net onder de 6%. Ook in Den Haag is de leegstand, mede door de groei van de Overheid, verder afgenomen van 6% in 2019 naar onder de 4% in 2023.

Enkel in de hoofdstad heeft de leegstand van kantoorruimte een lichte stijging laten zien van net onder de 4% in 2019, naar 7,5% in de eerste helft van 2023. Echter, er is totaal geen sprake van een leegloop van kantoren. Het gros van de top 10 kantoorgebouwen in Amsterdam met het grootse aanbod aan kantoormeters zijn over het algemeen nog in aanbouw of reeds opgeleverd, veelal met huurprijzen aan de bovenkant van de markt. Enkele voorbeelden zijn The Pulse aan de Zuidas, Berghaus Plaza aan de Westas en The Joan in de oksel van de A10 en de A2. Er is sprake van een vertraagd absorptie-rate, sterk beïnvloed door uitgestelde verhuisbeslissingen van grote bedrijven. De vraag is niet of dat weer op gang gaat komen, maar wanneer. Grote transacties hebben reeds alweer plaatsgevonden. Zo tekende Boston Consulting Group voor 7,800 m² in de eerder genoemde The Pulse en tekende DAS Rechtsbijstand voor een groot deel van de herontwikkeling B-Vital in Zuidoost, beide nog in aanbouw met geplande opleveringen in het begin van 2025.

Angelsaksische angst

Er is dus geen reden tot zorg over de Nederlandse gebruikersmarkt. Het negatieve sentiment van beleggers wordt mede veroorzaakt door externe factoren. Sinds 2013 is de kantorenmarkt overspoeld door grote private equity fondsen van Angelsaksische beleggers.  Lone Star, Blackstone en Marathon (to name a few) kochten in grote hoeveelheden opportunistische kantoorportefeuilles op van Duits en Nederlands kapitaal. En met groot succes – er is op de huurgroei en de yield shift tot aan 2022 enorm veel geïnvesteerd in de Nederlandse kantorenmarkt.

Daarentegen is de Amerikaanse kantorenmarkt anno 2023 totaal aan het instorten. Het gemiddelde nationale leegstandscijfer in de US is inmiddels gestegen tot ruim 19.6%. In Manhattan wordt er op dit moment ruim 94 miljoen aan leegstaande kantoormeters aangeboden. Om dat in perspectief te plaatsen, dat is ruim 2 keer de totale Nederlandse kantorenvoorraad! Er is weinig perspectief op het aantrekken van de vraag. Deze situatie doet zich voor in het gros van de Amerikaanse steden en juist daar staan de hoofdkantoren van de Angelsaksische beleggers die de afgelopen 10 jaar de beleggingsmarkt in Europa tot historische niveaus heeft gebracht.

Het is niet alleen de belegger, maar ook de adviseur die sterk is veramerikaanst. Nederlands grootste adviseur, DTZ, werd in 2015 overgenomen door Cushman & Wakefield – een van de grootste adviseurs in de wereld met het hoofdkantoor gevestigd in New York. Het zijn juist deze adviseurs die het sentiment voeden. JLL sprak in december 2023 van een ‘kantorenmarkt in mineur’ en Cushman & Wakefield deelde haar werknemers in januari het bericht mee van wereldwijde salarisbevriezingen vanwege een verslechterde markt.

Spring Real Estate ziet kansen in investeringsmarkt kantorenvastgoed

Juist als onafhankelijke adviseur, sterk vertegenwoordigd in het Nederlandse vastgoedadvies, ziet Spring Real Estate grote kansen in het investeren in kantorenvastgoed. Door de stijgende rentes is (soms onnodig) vastgoed sterk afgewaardeerd en de Angelsaksische kantoorbelegger wil haar restportefeuille opschonen. Met de juiste strategie én de juiste adviseur is er genoeg aanleiding om juist nu in de Nederlandse kantorenmarkt te investeren.

Wil je de kansen bespreken met het in-house Asset Management team van Spring Real Estate, neem dan gerust contact met ons op.

Reageren is niet mogelijk