Is er een Perfect Storm in de maak?

• Gedurende Covid is het leegstandspercentage op de kantorenmarkt nauwelijks veranderd
• De dreigende recessie in combinatie met structureel lagere bezetting door thuiswerken zou daar verandering in kunnen gaan brengen
• De vraag is of de thuiswerktrend echt doorzet als bedrijven het lastiger krijgen

 

De kantorenmarkt leek lange tijd niet in beweging te komen, ondanks twee jaren met een bijna permanent thuiswerkadvies. Veel middelgrote organisaties gingen al in de loop van 2021 weer terug naar kantoor, terwijl juist de corporates en overheden eerst wilden kijken hoe het personeel zich zou gaan gedragen, voordat er ingrijpende beslissingen zouden worden genomen. Per saldo werd er dus nauwelijks ruimte teruggegeven, terwijl aan de vraagkant er een sterke behoefte aan betere kantoorruimte ontstond.

Corporates en overheden

Dat tij lijkt nu toch te gaan keren en dat zou weleens sneller kunnen gaan dan tot nu toe gedacht. Het Financieel Dagblad bracht eind augustus een onderzoek naar buiten waaruit bleek dat bij corporates en overheden de animo om minimaal 3 dagen terug naar kantoor te komen toch een stuk lager ligt dan gedacht. Het gemiddelde komt bij de meeste niet boven de 40% uit. Uit diezelfde enquête bleek dat deze bevindingen de komende maanden ook omgezet gaan worden in actie. Velen overwegen, of hebben het zelfs al in gang gezet, om delen van hun kantoor onder te verhuren of terug te geven aan de verhuurder bij het einde van de overeenkomst.

Daarbij komt dat het inflatiespook nu daadwerkelijk zijn invloed zal gaan hebben. Een recessie lijkt onontkoombaar, maar de verwachtingen over de diepte daarvan worden steeds minder rooskleurig. De voorspelling van een korte correctie lijkt bij steeds meer economen uit beeld te raken.

Lessen uit de kredietcrisis

Dat doet allemaal sterk terugdenken aan de recessie van 2009-2013. Een periode waarbij een sterke economische neergang gecombineerd werd met de trend van Het Nieuwe Werken, met als gevolg dat de landelijke leegstand opliep van 9% tot meer dan 16% met uitschieters in de bekende monotone kantorenparken. Die vergelijking doet de vraag rijzen of ons de komende jaren een zelfde scenario te wachten staat.

Ja en Nee. Dat de leegstand zal oplopen lijkt onvermijdelijk, maar tegelijkertijd zijn er een aantal factoren substantieel anders. De leegstand waarmee we vertrekken is een stuk lager dan die in 2009, bovendien is veel verouderd vastgoed onlangs gerenoveerd of getransformeerd. Daarnaast is de druk op de woningmarkt zo hoog dat een alternatieve aanwendbaarheid sneller opgang zal komen dan in die jaren.

Thuiswerken aan banden

Tot slot is het maar de vraag of een recessie het thuiswerken verder gaat stimuleren en daarmee het afstoten van vierkante meters. Als de storm echt opsteekt is de kans groot dat bedrijven hun mensen weer terug wil hebben om zo de controle in turbulente tijden te behouden.

In het verlengde daarvan is het de vraag of het vele thuiswerken niet desastreuze gevolgen heeft voor de bedrijfscultuur. Bedrijven teren nu nog op de cohesie van voor Covid, maar wat als je werknemersbestand van toen er niet meer is?

Voor eigenaren is en blijft het zaak om hun kantorenvastgoed goed te blijven positioneren. Want als er iets is dat we geleerd hebben van de vorige crisis, dan is het dat goede concepten en slimme investeringen het altijd winnen van afwachten en niets doen.