Het kapitaal verschuift: waarom de Nederlandse belegger de Costa del Sol vindt
Wie de Spaanse kust de afgelopen jaren als adviseur van dichtbij heeft gevolgd, ziet een verschuiving die verder gaat dan zon en zee. Er is een tweede beweging onder de oppervlakte: Nederlands particulier vermogen dat de binnenlandse huurmarkt verlaat en een nieuwe bestemming zoekt. Een groeiend deel daarvan komt aan de Costa del Sol terecht. Dat is geen sentiment, het is af te lezen aan de cijfers. En het verklaart waarom deze markt voor de Nederlandse belegger nu fundamenteel anders ligt dan vijf jaar geleden.
Door wetswijziging vertrekt het kapitaal
Begin bij de thuissituatie, want daar ligt de aanleiding. Sinds verhuurd vastgoed onder box 3 valt, betaalt de particuliere belegger belasting over een fictief rendement dat in 2025 opliep tot 7,77 procent, vaak hoger dan de werkelijke opbrengst. Daar kwam per 1 juli 2024 de Wet betaalbare huur overheen, die het gereguleerde segment fors uitbreidde. De combinatie van fiscale druk, huurregulering, hogere rente en politieke onzekerheid maakt aanhouden voor veel beleggers simpelweg geen rationele rekensom meer.
Het resultaat is een uittocht die zijn weerga niet kent. Landelijk is inmiddels ongeveer een vijfde van alle verkochte woningen een voormalige huurwoning; in de vier grote steden loopt dat op tot bijna veertig procent. In één jaar tijd werden tienduizenden huurwoningen uitgepond, en de aankopen door particuliere beleggers vielen in 2025 met bijna 98 procent terug ten opzichte van drie jaar eerder. De particuliere verhuurder trekt zich in rap tempo terug. De vraag is niet of dat kapitaal een nieuwe weg zoekt, maar waar het naartoe gaat.
Waar het kapitaal naartoe gaat
Een aanzienlijk deel vindt zijn weg naar Spanje, en in toenemende mate naar de Costa del Sol. De Spaanse markt beleefde in 2025 een recordjaar: ruim 752.000 woningtransacties, het hoogste niveau sinds 2008, met buitenlandse kopers goed voor bijna veertien procent. Nederlanders kochten dat jaar ongeveer 8.300 woningen in Spanje, meer dan ooit, en stootten in het laatste kwartaal de Duitsers van de tweede plaats op de nationale ranglijst.
Aan de Costa del Sol is het beeld nog uitgesprokener. Daar zijn Nederlanders inmiddels de op één na grootste buitenlandse kopersgroep, direct na de Britten, wier traditionele koppositie al jaren afkalft. De verkoop van nieuwbouw als tweede woning aan Nederlandse kopers steeg tussen 2024 en 2025 met circa 150 procent. Waar de regio decennialang als Brits bolwerk gold, is de Nederlandse aanwezigheid in enkele jaren verdubbeld. Estepona behoort daarbij tot de meest gevraagde bestemmingen.
De cijfers van de Costa del Sol
De onderliggende markt rechtvaardigt die belangstelling. De provincie Málaga, het hart van de Costa del Sol, bereikte in het najaar van 2025 een gemiddelde vierkantemeterprijs van 4.023 euro, een stijging van zo’n 17 procent op jaarbasis en een absoluut record. Daarmee ligt het prijsniveau inmiddels ruwweg 44 procent boven het Spaanse gemiddelde. Vijfentwintig gemeenten in de provincie tikten hun hoogste prijsniveau ooit aan.
Binnen die provincie tekent zich een duidelijke hiërarchie af. Benahavís en Marbella voeren de lijst aan met meer dan 5.400 euro per vierkante meter. Estepona zit daar bewust onder, terwijl de prijzen er het afgelopen jaar wel met dubbele cijfers stegen, in lijn met de veertien tot eenentwintig procent die de gewildste kustplaatsen lieten zien. Dat prijsverschil met de top van de Gouden Driehoek is geen achterstand, maar de ruimte waarin de waardegroei nog moet plaatsvinden.
Waarom juist Estepona, en waarom nu
Prijsstijgingen alleen maken nog geen verstandige belegging. Wat Estepona onderscheidt, is dat de groei rust op een gezond fundament in plaats van op schaarste. De gemeente herbestemt grond vlot en geeft vergunningen binnen weken af, waar dat elders aan de kust jaren duurt. Daardoor kan het aanbod meebewegen met de vraag, en blijven de prijsstijgingen gestaag en breed gedragen in plaats van speculatief. Voor een belegger is dat het verschil tussen een markt die je vertrouwt en een markt waar je vanaf blijft.
Daar komt bij dat Estepona geen seizoensbestemming is, maar een stad die het hele jaar leeft: een verzorgd, autovrij centrum, een nieuwe boulevard, een eigen ziekenhuis en een cultureel programma dat doorloopt buiten de zomer. Dat verbreedt de verhuurmarkt voorbij de zomermaanden en ondersteunt een stabieler rendement. Tegelijk is voorzichtigheid op zijn plaats: Spanje scherpt de regels voor toeristische verhuur aan, ook al worden maatregelen geregeld door rechters teruggedraaid. Wie op verhuurrendement rekent, doet er goed aan de lokale vergunningssituatie vooraf te laten toetsen.
Wat dit betekent voor wie vandaag wil investeren
Een instapmoment met fundament. De prijzen stijgen stevig maar gecontroleerd, gedragen door reëel aanbod in plaats van kunstmatige schaarste. Dat geeft een voorspelbaarder instap dan in een oververhitte markt.
Ruimte voor waardegroei. Het gat tussen Estepona en de top van de Gouden Driehoek is precies waar het opwaarts potentieel zit. Je koopt kwaliteit op een niveau dat nog niet volledig is ingeprijsd.
Een liquide markt bij verkoop. Dat Nederlanders hier tot de grootste kopersgroepen behoren, betekent een beproefd traject van financiering tot notaris, én een actieve afzetmarkt op het moment dat je weer wilt verkopen.
Fiscale overwegingen, met voorbehoud. Voor menig Nederlandse belegger weegt mee dat Spaans vastgoed fiscaal anders uitpakt dan een Nederlandse huurwoning, al is dat altijd maatwerk.
Hoe dat precies zit, vraagt aandacht. De belastingverdragen gaan ervan uit dat het land waar het vastgoed ligt het eerste heffingsrecht heeft. Spanje belast dus de huurinkomsten en de verkoopwinst, en heft de lokale vastgoedheffingen zoals de IBI en de tasa de basura. Nederland neemt het bezit administratief mee in box 3, maar verleent vervolgens een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. De uitkomst verschilt per situatie. Kijk daarom naar het nettorendement en stem dit af met zowel een Nederlandse als een Spaanse fiscalist; reken jezelf niet rijk op een vuistregel.
De Costa del Sol is geen markt die je vanaf een afstand doorgrondt. Je moet de straten kennen, de projecten, de gemeentehuizen en vooral de mensen erachter. Maar wie dat doet, ziet wat de cijfers bevestigen: een regio met fundament, op het moment dat een hele generatie Nederlandse beleggers een nieuwe bestemming voor haar kapitaal zoekt. Die twee bewegingen komen hier samen. Dat maakt het verschil tussen meeliften op een trend en er vroeg bij zijn.
