Estepona: hoe een rustig kustplaatsje de stille winnaar van de Costa del Sol werd

Wie twintig jaar geleden over de Costa del Sol sprak, had het over Marbella. Estepona was het kalme stadje verderop langs de kust, aardig voor een wandeling langs de haven, maar niet de plek waar het gebeurde. Vandaag is dat beeld onherkenbaar veranderd. Estepona is uitgegroeid tot een van de meest besproken bestemmingen van de zuidkust, en steeds vaker tot de plek waar serieuze kopers en investeerders het eerst kijken.

Die transformatie is geen toeval, en ook geen kwestie van geluk. Het is het resultaat van een kleine vijftien jaar consequent beleid, en het is precies dat verhaal dat verklaart waarom de markt hier zo gezond is gebleven.

Van vissersdorp tot ‘Tuin van de Costa del Sol’

De ommekeer begon rond 2011. Het gemeentebestuur erfde destijds een financieel uitgeholde gemeente, met een schuld die in de honderden miljoenen liep, en koos voor een aanpak die je in Spaanse kustgemeenten zelden zo gedisciplineerd ziet: eerst de huishouding op orde, dan investeren in de stad zelf.

In de jaren die volgden werd de schuldenlast teruggebracht van ruim 300 miljoen naar ongeveer 50 miljoen euro. Tegelijk werd het centrum stap voor stap heringericht: meer dan 140 straten werden autovrij gemaakt, opgeknapt en volgehangen met bloembakken en groen. Het stadje kreeg een nieuwe zeeboulevard, ondergrondse parkeergarages waar je voor een symbolisch bedrag de hele dag staat, een eigen ziekenhuis, een theater en auditorium, en een opvallend uitgebreid cultureel programma. Estepona ging zichzelf “de Tuin van de Costa del Sol” noemen, en voor het eerst dekte de slogan de lading.

Net zo veelzeggend is wat er met de werkgelegenheid gebeurde. Waar bij de start van die periode meer dan een derde van de beroepsbevolking zonder werk zat en de jeugdwerkloosheid boven de vijftig procent lag, behoort Estepona inmiddels tot de gemeenten met de laagste werkloosheid van Andalusië.

Waarom dit ertoe doet voor de vastgoedmarkt

Een opgeknapt centrum is prettig, maar het verklaart op zichzelf geen gezonde woningmarkt. De échte motor zit elders, en is minder zichtbaar: de snelheid van het gemeentelijk apparaat.

In veel Spaanse kustgemeenten duurt het herbestemmen van grond en het verkrijgen van een bouwvergunning jaren. In Estepona gebeurt dat in een fractie van die tijd: grond wordt vlot herbestemd en vergunningen volgen vaak binnen weken. Dat klinkt technisch, maar het effect op de markt is groot. Het aanbod kan meebewegen met de vraag. Daar waar elders schaarste de prijzen kunstmatig opjaagt en projecten jarenlang stilliggen, kan Estepona blijven bouwen.

Dat verschil verklaart ook waarom Estepona de afgelopen jaren sneller groeide dan buurgemeente Marbella, die lange tijd vastliep in verouderde bestemmingsplannen en stroperige procedures. Terwijl Marbella op slot zat, kon Estepona doorgroeien.

De Gouden Driehoek

Inmiddels wordt Estepona in één adem genoemd met Marbella en Benahavís, samen de “Gouden Driehoek” van de Costa del Sol, het hart van het hogere segment. Maar binnen die driehoek heeft Estepona een eigen profiel: meer nieuwbouw, meer ontwikkeling, en een prijsniveau dat (nog) onder dat van Marbella ligt, terwijl de kwaliteit van de nieuwe projecten vaak niet onderdoet.

Dat maakt het stadje interessant op een manier die verder gaat dan de bekende argumenten van zon en zee. Hier komt een zeldzame combinatie samen: een markt die nog ruimte heeft om te groeien, gedragen door een bestuur dat die groei mogelijk maakt in plaats van afremt.

In het volgende deel kijken we naar de cijfers achter dit verhaal: wat de markt vijf jaar na corona precies laat zien, en wat dat betekent voor wie vandaag overweegt te kopen.