Een herontwikkelingsproject vermarkten waarbij de bestemming nog niet volledig vaststaat, is mogelijk en zelfs strategisch slim als je de juiste aanpak hanteert. De sleutel ligt in transparante communicatie, het vroeg betrekken van de juiste doelgroep en een flexibele positionering die inspeelt op de kansen die het project biedt. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over vastgoedmarketing bij bestemmingsonzekerheid.
Welke risico’s zien huurders en beleggers bij een onduidelijke bestemming?
Huurders en beleggers zien bij een onduidelijke bestemming vooral risico’s op het gebied van planningszekerheid, financierbaarheid en rendementsverwachting. Zonder duidelijke bestemming is het lastig om huurprijzen, exploitatiekosten en vergunningstrajecten in te schatten. Dit vergroot de onzekerheid over het uiteindelijke rendement en maakt financiering door banken of institutionele partijen lastiger te verkrijgen.
Concreet gaat het om de volgende risico’s:
- Vergunningsrisico: zonder vastgestelde bestemming bestaat de kans dat een gewenste functie niet wordt toegestaan door de gemeente, wat leidt tot vertraging of herziening van plannen.
- Financieringsrisico: geldverstrekkers verlangen doorgaans duidelijkheid over de eindbestemming voordat zij een lening verstrekken, waardoor de financiering van het project vertraging kan oplopen.
- Waarderingsrisico: een onzekere bestemming maakt een betrouwbare taxatie moeilijker, wat invloed heeft op de aankoopprijs en de onderhandelingsruimte.
- Exploitatierisico: huurders willen zekerheid over de gebruiksmogelijkheden van een pand voordat zij een langdurig huurcontract aangaan.
Door deze risico’s vroeg te benoemen en actief te adresseren in je communicatie, voorkom je dat potentiële partijen afhaken op basis van aannames in plaats van feiten.
Hoe communiceer je transparant over bestemmingsonzekerheid zonder kopers af te schrikken?
Transparant communiceren over bestemmingsonzekerheid betekent dat je de onzekerheid benoemt, maar direct koppelt aan de kansen en het proces dat loopt. Verberg de onzekerheid niet, maar frame het als een fase in een helder traject. Partijen die begrijpen hoe het besluitvormingsproces werkt, zijn minder snel afgeschrikt dan partijen die het gevoel krijgen dat informatie wordt achtergehouden.
Praktische communicatietips:
- Beschrijf de huidige stand van zaken rondom de bestemmingswijziging zo concreet mogelijk, inclusief tijdlijn en betrokken partijen zoals de gemeente.
- Geef inzicht in de scenario’s die worden onderzocht en welk scenario de voorkeur geniet op basis van marktanalyse.
- Communiceer proactief over mijlpalen, zoals een ingediende aanvraag of een positief vooroverleg met de gemeente.
- Maak gebruik van een informatiememorandum of projectdossier dat alle bekende feiten en onzekerheden overzichtelijk bundelt.
Kopers en huurders waarderen eerlijkheid boven valse zekerheid. Een projectontwikkelaar die de risico’s erkent en laat zien hoe hij ermee omgaat, wekt meer vertrouwen dan iemand die de onzekerheid bagatelliseert.
Welke vermarktingsstrategieën werken het beste bij een flexibele of nog te bepalen bestemming?
Bij een flexibele of nog te bepalen bestemming werken vermarktingsstrategieën het beste die inspelen op de potentie van het project in plaats van op een vaste eindvorm. Denk aan het positioneren van het project als een kans voor partijen die zelf invloed willen uitoefenen op de invulling, gecombineerd met een gerichte benadering van specifieke doelgroepen die baat hebben bij die flexibiliteit.
Potentiegedreven positionering
Richt de vastgoedmarketing op de locatie, het gebouw en de mogelijkheden in plaats van op een vaste functie. Laat zien wat er kan worden gerealiseerd op basis van de omgeving, de infrastructuur en de marktbehoeften. Visualisaties van meerdere scenario’s, zoals wonen, kantoor of gemengd gebruik, helpen geïnteresseerde partijen om de kansen concreet te maken.
Selectieve doelgroepbenadering
Benader partijen die juist gebaat zijn bij flexibiliteit, zoals projectontwikkelaars die zelf een concept willen ontwikkelen, beleggers met een langere horizon of gebruikers die behoefte hebben aan maatwerk. Een brede publiekscampagne werkt minder goed in deze fase; een gerichte one-on-one benadering van relevante partijen levert meer op.
Wanneer is het juiste moment om een herontwikkelingsproject actief in de markt te zetten?
Het juiste moment om een herontwikkelingsproject actief in de markt te zetten is wanneer er voldoende duidelijkheid bestaat over het proces en de kaders, ook als de eindbestemming nog niet vaststaat. Een positief vooroverleg met de gemeente, een ingediende aanvraag voor een bestemmingswijziging of een vastgesteld programma van eisen zijn goede momenten om de markt te benaderen.
Te vroeg in de markt gaan, nog voordat er enige richting is, leidt tot vrijblijvende gesprekken zonder resultaat. Te laat in de markt gaan, wanneer alles al vaststaat, verkleint de mogelijkheid om de invulling samen met een huurder of belegger te bepalen, wat juist een voordeel kan zijn bij herontwikkeling.
Een goede vuistregel: ga actief de markt op zodra je het verhaal kunt vertellen. Dat verhaal hoeft niet compleet te zijn, maar moet wel consistent, onderbouwd en eerlijk zijn.
Hoe beïnvloedt een nog niet vastgestelde bestemming de waardebepaling van het project?
Een nog niet vastgestelde bestemming heeft directe invloed op de waardebepaling van een herontwikkelingsproject, omdat taxateurs werken met scenario’s en kansgewogen waarden in plaats van een enkelvoudige marktwaarde. De waarde wordt bepaald op basis van de meest waarschijnlijke eindbestemming, gecorrigeerd voor het risico dat die bestemming niet of later wordt gerealiseerd.
Factoren die de waardebepaling beïnvloeden:
- Kans op realisatie: hoe groter de kans dat de gewenste bestemming wordt verkregen, hoe hoger de kansgewogen waarde.
- Tijdshorizon: een langer traject tot bestemmingswijziging drukt de contante waarde van het project.
- Alternatieve gebruiksmogelijkheden: een pand dat ook in de huidige staat verhuurd of gebruikt kan worden, heeft een hogere bodemwaarde.
- Marktcondities: de vraag naar de beoogde eindbestemming in de lokale markt bepaalt mede de potentiële opbrengstwaarde.
Een onafhankelijke taxateur met kennis van herontwikkelingsprojecten kan de verschillende scenario’s inzichtelijk maken en een gefundeerde waarderingsbandbreedte vaststellen die als basis dient voor onderhandelingen.
Welke rol speelt een vastgoedadviseur bij de vermarkting van een herontwikkelingsproject?
Een vastgoedadviseur speelt bij de vermarkting van een herontwikkelingsproject een centrale rol als verbinder tussen de ontwikkelaar, de markt en andere betrokken partijen. De adviseur brengt marktkennis in, identificeert de juiste doelgroepen, begeleidt het communicatieproces en helpt bij het structureren van de transactie onder onzekere omstandigheden.
Specifiek draagt een vastgoedadviseur bij aan:
- Het opstellen van een marktconforme positionering en communicatiestrategie voor het project.
- Het selecteren en benaderen van relevante huurders, beleggers of eindgebruikers op basis van netwerk en marktdata.
- Het begeleiden van onderhandelingen waarbij bestemmingsonzekerheid onderdeel is van de dealstructuur, zoals via intentieovereenkomsten of voorwaardelijke contracten.
- Het adviseren over timing en fasering van de vermarkting in relatie tot het bestemmingswijzigingstraject.
Bij complexe herontwikkelingsprojecten is de adviseur niet alleen een verkoper, maar ook een strategische sparringpartner die helpt om de juiste beslissingen te nemen op het juiste moment.
Hoe Spring Real Estate helpt bij de vermarkting van herontwikkelingsprojecten
Bij Spring Real Estate begrijpen we dat herontwikkelingsprojecten met bestemmingsonzekerheid een andere aanpak vragen dan standaard vastgoedtransacties. Wij combineren diepgaande marktkennis, een uitgebreide eigen vastgoeddatabase en een multidisciplinair team om projectontwikkelaars volledig te ontzorgen in de vermarkting van hun projecten.
Wat wij bieden:
- Strategische positionering: we analyseren de markt en bepalen samen met jou de meest effectieve positionering voor het project, ook als de eindbestemming nog in ontwikkeling is.
- Gerichte doelgroepbenadering: via ons netwerk en onze data bereiken we de juiste huurders en beleggers die passen bij de fase en het potentieel van het project.
- Omnichannel vastgoedmarketing: van LinkedIn en Google Ads tot contentcreatie en evenementen, wij zorgen voor een consistente en professionele projectpresentatie.
- Transparante projectbegeleiding: van concept tot oplevering begeleiden we het volledige vermarktingsproces, zodat jij je kunt focussen op de ontwikkeling zelf.
- Waardebepaling en taxatie: ons Valuations team ondersteunt bij het bepalen van een realistische waarderingsbandbreedte voor projecten in een vroege fase.
Wil je weten hoe wij jouw herontwikkelingsproject optimaal in de markt kunnen zetten? Neem contact met ons op en we denken graag vrijblijvend met je mee.
