%20(1).png)
Door Sam Klijn, Partner Vastgoedmarketing bij Spring Real Estate
Inschrijven op nieuwbouw werkt als de koper in een paar minuten op zijn telefoon kan inschrijven, vooraf weet hoe de toewijzing gaat en na de inschrijving binnen een vaste termijn hoort waar hij staat. Daarnaast moet elke inschrijving meetbaar zijn tot aan het kanaal waar de koper vandaan kwam.
Bij een nieuwbouwproject is de inschrijving het moment waarop een geïnteresseerde koper wordt. Alles wat daarvoor komt, zoals de advertenties, de projectwebsite, de brochure en de e-mails, is erop gericht om mensen tot dat punt te brengen. Toch krijgt het inschrijven op nieuwbouw in de meeste projecten de minste aandacht van het hele traject.
Het formulier wordt aangeleverd door het systeem van de makelaar of de ontwikkelaar, de spelregels voor toewijzing staan in een pdf en na het versturen hoort de koper soms weken niets. Ondertussen kijkt diezelfde koper naar andere projecten.
In dit artikel leg ik uit hoe wij de inschrijving en de toewijzing bij een woningproject inrichten, waar kopers in de praktijk afhaken en hoe u dat voorkomt. Met een overzicht per stap en een checklist.
Een paar jaar geleden kon een ontwikkelaar het zich veroorloven om de inschrijving omslachtig te maken. Er waren meer kopers dan woningen, en wie afhaakte werd vervangen door de volgende. Die markt is er bij veel projecten niet meer.
Volgens het NVM-marktoverzicht nieuwbouw over het derde kwartaal van 2026 stonden er 21.517 nieuwbouwwoningen te koop, 17 procent meer dan een jaar eerder. In hetzelfde kwartaal verkochten NVM-makelaars 6.025 nieuwbouwwoningen, 6 procent minder. De koper heeft dus keuze, en elke drempel in de inschrijving is een reden om naar het volgende project te kijken.
In onze projecten zien we dat kopers vooral op vier momenten afhaken:
Mijn stelling is daarom: de inschrijving is een onderdeel van uw marketing, geen administratieve stap na de marketing. Wie veel geld steekt in campagnes en beeld en de inschrijving overlaat aan een standaardformulier, verliest kopers op het laatste stuk. In ons stuk over nieuwbouwmarketing van eerste schets tot laatste woning staat de inschrijving in de fase rond de verkoopstart. Hieronder werk ik die fase verder uit.
Veel projecten gooien drie stappen op één hoop. Dat maakt het voor de koper onduidelijk wat hij doet en wat hij daarmee belooft. Wij houden ze uit elkaar.
1. De interesselijst
Op de interesselijst staat iemand die op de hoogte wil blijven. Er is nog geen prijs en vaak nog geen plattegrond. Deze stap moet zo licht mogelijk zijn: een naam, een e-mailadres en eventueel een voorkeur voor een woningtype. Meer niet. In ons artikel over e-mailmarketing voor woningprojecten leg ik uit hoe u die lijst warm houdt tot de verkoopstart.
2. De inschrijving
De inschrijving begint bij de verkoopstart. De koper heeft dan de prijzen, de plattegronden, de brochure en de renders per woningtype gezien en geeft aan voor welke woningen hij belangstelling heeft. Een inschrijving is vrijblijvend: de koper zegt nog niets toe en de verkoper ook niet. Hier vraagt u meer gegevens, omdat u ze nodig heeft voor de toewijzing.
3. De optie en het koopgesprek
Na de toewijzing krijgt de koper een woning aangeboden en volgt een gesprek met de makelaar. Pas daarna tekent de koper de koop- en aannemingsovereenkomst. Volgens de Rijksoverheid heeft de koper daarna nog 3 dagen bedenktijd, die ingaat op de dag nadat hij het getekende contract heeft ontvangen.
Waarom dit onderscheid zo belangrijk is? Omdat elke stap een eigen vraag heeft. Wie bij de interesselijst al om een inkomen of een financieringsverklaring vraagt, schrikt mensen af die nog aan het oriënteren zijn. En wie bij de inschrijving niets vraagt, kan de woningen achteraf niet goed toewijzen.
Het eerste wat ik doe bij een nieuw woningproject is zelf inschrijven, op mijn eigen telefoon. Niet in een testomgeving, maar op de echte site, zoals een koper dat doet. Dat levert bijna altijd iets op wat in geen enkele rapportage staat.
Kort
Vraag alleen wat u nodig heeft voor de toewijzing en het eerste gesprek. Meestal is dat: naam, e-mailadres, telefoonnummer, voorkeur voor woningtype of bouwnummers, en de huidige woonsituatie. Vragen over inkomen en financiering horen in het gesprek met de makelaar of in een aparte stap. Elk extra veld kost inschrijvingen, en onder de AVG mag u ook alleen gegevens vragen die u echt nodig heeft.
Mobiel
De meeste kopers komen via hun telefoon binnen, vaak vanuit een advertentie op social media. Het formulier moet dus op een telefoon net zo goed werken als op een laptop. Let op velden die te smal zijn, keuzelijsten die niet scrollen en knoppen die buiten beeld vallen. Laat de koper geen account met wachtwoord aanmaken voordat hij kan inschrijven. Als een portaal nodig is, laat hem dat dan na de inschrijving activeren.
Meetbaar
Elke inschrijving moet zichtbaar zijn voor uw analytics en uw advertentiekanalen. Dat klinkt vanzelfsprekend, maar juist bij inschrijfformulieren gaat het vaak mis, omdat het formulier in een ander systeem draait dan de projectwebsite. Daarover meer in het deel over meten.
Uit de praktijk: zelf inschrijven
Bij een nieuwbouwproject dat we onlangs overnamen, deed ik als eerste wat een koper doet: inschrijven op mijn telefoon. Het formulier draaide in een venster van een ander systeem en was op mijn scherm zo smal dat ik moest inzoomen om te kunnen typen. Belangrijker nog: Google en Meta zagen geen enkele inschrijving. De campagnes stuurden daardoor op klikken, niet op inschrijvingen. We hebben eerst de meting en de bedankpagina rechtgezet en pas daarna naar beeld, tekst en budget gekeken. Het project noem ik hier bewust niet; de les geldt voor elk project.
Over de toewijzing van nieuwbouwwoningen wordt weinig geschreven vanuit de kant van de marketing. Toch bepaalt de manier van toewijzen hoe kopers zich gedragen, en dus wat u in uw communicatie moet zeggen.
Volgorde van binnenkomst
Wie het eerst inschrijft, krijgt als eerste een woning aangeboden. Dat zorgt voor snelheid rond de verkoopstart, maar ook voor druk. Kopers die op het moment van de start niet kunnen, voelen zich buitengesloten. Bij een project met veel belangstelling en weinig woningen raden wij dit meestal af.
Loting
Bij loting heeft iedere inschrijver binnen een vaste termijn dezelfde kans. Dat haalt de haast uit de verkoopstart en voelt eerlijk, mits de regels duidelijk zijn. Vereniging Eigen Huis opende al in 2017 een meldpunt voor nieuwbouwkopers die zich benadeeld voelden bij toewijzing of loting en pleitte ervoor dat de spelregels vooraf voor iedereen duidelijk zijn en dat een notaris toezicht houdt op de loting. Dat advies is nog steeds goed.
Toewijzing op voorkeur
Bij projecten met verschillende woningtypes kiezen we vaak voor een toewijzing op voorkeur: de koper geeft een eerste, tweede en derde keus op, en de makelaar wijst toe op basis van die voorkeuren, eventueel met loting bij gelijke voorkeur. Dat geeft de meeste kopers een woning die bij ze past, en het levert u inzicht in welke types het meest gevraagd zijn.
Voorrangsregels
Soms gelden er voorrangsregels, bijvoorbeeld voor inwoners van de gemeente, starters of doorstromers. Die komen vaak uit afspraken met de gemeente. Zet ze altijd zichtbaar op de projectwebsite, met uitleg in gewone taal. Een koper die pas na de loting ontdekt dat hij nooit kans had, voelt zich misleid.
Wat wij adviseren, ongeacht de vorm: zet de spelregels op één pagina van de projectwebsite, met de datum waarop de inschrijving sluit, hoe de toewijzing werkt, wanneer de koper bericht krijgt en wat er daarna gebeurt. Een pdf onder aan de brochure is te weinig.
Na het versturen van het formulier begint voor de koper de spannendste periode. Voor de verkoper is het vaak de drukste, en dan valt de communicatie stil. Precies daar verliest u kopers aan andere projecten.
Bij onze projecten leggen we de berichten na de inschrijving vooraf vast:
Die laatste groep, de inschrijvers die geen woning kregen, wordt het vaakst vergeten. Terwijl dat de warmste kopers zijn die u heeft. Ze hebben zich verdiept in het project, de prijzen gezien en zich ingeschreven. Wie hen goed bericht en op een reservelijst houdt, heeft kopers klaar als er een woning terugvalt of als de volgende fase start. Hoe u die groep later weer aanspreekt, beschrijf ik in ons artikel over het verkopen van restwoningen.
Bij projecten die in fases worden verkocht, zoals bij De Hoge Wei in Kesteren, is dit extra belangrijk. Inschrijvers uit de ene fase zijn de eerste doelgroep voor de volgende. Hoe beter u ze in de eerste fase behandelt, hoe groter de kans dat ze terugkomen.
Hier zit in onze ervaring het grootste verschil tussen projecten die goed verkopen en projecten die blijven hangen. Als u niet weet waar uw inschrijvingen vandaan komen, stuurt u uw budget op gevoel.
Meet de inschrijving, niet de klik
Google Ads en Meta optimaliseren op wat u ze als doel geeft. Krijgen ze alleen klikken of paginaweergaven door, dan zoeken ze mensen die klikken. Krijgen ze de inschrijvingen door, dan zoeken ze mensen die inschrijven. Dat is een groot verschil in wie uw advertentie te zien krijgt. In ons artikel over Meta-advertenties voor vastgoed staat waarom dat bij Meta extra zwaar weegt.
Let op formulieren in een ander systeem
Veel inschrijfformulieren draaien in een kopersportaal of het systeem van de makelaar, op een ander domein of in een venster op de projectwebsite. De meting op de projectwebsite ziet dan niet dat iemand heeft ingeschreven. De oplossing is meestal een eigen bedankpagina na de inschrijving, met daarop de meetcode, of een koppeling die de inschrijving doorgeeft aan de website. Laat dit testen vóór de verkoopstart, niet erna.
Kijk verder dan het aantal
Het aantal inschrijvingen zegt iets, maar niet alles. Wij kijken per kanaal ook naar hoeveel inschrijvers een woning kregen aangeboden, hoeveel er een gesprek hadden en hoeveel er tekenden. Een kanaal met veel goedkope inschrijvingen die nooit tot een gesprek leiden, is duurder dan het lijkt. Wat dat voor uw budget betekent, leest u in ons artikel over een realistisch budget voor vastgoedmarketing.
Hieronder het overzicht dat wij gebruiken bij het inrichten van de inschrijving. Per stap staat wat de koper doet, wat u vraagt en waar het meestal misgaat.
| Stap | Wat de koper doet | Wat u vraagt | Waar het misgaat |
|---|---|---|---|
| Interesselijst | Blijft op de hoogte | Naam, e-mail, eventueel voorkeur woningtype | Te veel vragen, daarna maanden stilte |
| Inschrijving | Kiest woningen bij de verkoopstart | Contactgegevens, voorkeuren, woonsituatie | Formulier werkt slecht op mobiel, account verplicht, niet meetbaar |
| Toewijzing | Wacht op bericht | Niets, de koper wil informatie | Spelregels onduidelijk, geen bericht aan wie geen woning krijgt |
| Koopgesprek en optie | Spreekt de makelaar, beslist | Financiering en wensen | Te lang wachten op het gesprek, koper kijkt verder |
Checklist
Is inschrijven op een nieuwbouwproject bindend?
Nee. Een inschrijving is vrijblijvend voor de koper en de verkoper. Pas bij het tekenen van de koop- en aannemingsovereenkomst ontstaat een verplichting, en ook dan heeft de koper nog wettelijke bedenktijd.
Is loting eerlijker dan wie het eerst komt?
Bij projecten met meer belangstelling dan woningen wel. Loting haalt de haast uit de verkoopstart en geeft iedere inschrijver binnen de termijn dezelfde kans. Belangrijk is dat de regels vooraf duidelijk zijn en dat de loting controleerbaar is, bijvoorbeeld onder toezicht van een notaris.
Welke gegevens mag ik vragen bij een inschrijving?
Alleen wat u nodig heeft voor de toewijzing en het eerste gesprek. Vragen over inkomen en financiering horen meestal in het gesprek met de makelaar. Dat is prettiger voor de koper en past bij de AVG, die vraagt om niet meer gegevens te verzamelen dan nodig.
Hoe lang moet een inschrijving openstaan?
Dat hangt af van het project en de belangstelling. Wij adviseren een vaste termijn van minimaal een week, zodat kopers de brochure kunnen lezen en met hun adviseur kunnen praten. Belangrijker dan de lengte is dat de sluitingsdatum vooraf bekend is.
Wat doe ik met inschrijvers die geen woning krijgen?
Houd ze vast. Geef ze persoonlijk bericht, vertel wat er nog beschikbaar is en zet ze op een reservelijst. Het zijn de warmste kopers die u heeft, voor teruggevallen woningen en voor een volgende fase.
Inschrijven op nieuwbouw is het moment waarop al uw marketing samenkomt. Een koper die tot het formulier komt, heeft uw advertentie gezien, uw website bekeken en uw brochure gelezen. Als hij dan vastloopt op een formulier, niet begrijpt hoe de toewijzing werkt of weken niets hoort, is al dat werk voor niets geweest.
Wie de inschrijving behandelt als onderdeel van de marketing, met een kort formulier, duidelijke spelregels, vaste berichten en een meting tot aan het kanaal, haalt meer kopers uit dezelfde campagnes. En houdt de kopers vast die deze keer geen woning kregen.
Wilt u weten waar kopers bij uw project afhaken, of de inschrijving voor een nieuw woningproject samen inrichten? Bekijk onze aanpak voor vastgoedmarketing of neem contact met ons op.
Partner Vastgoedmarketing
