%20(1).png)
Door Sam Klijn, Partner Vastgoedmarketing bij Spring Real Estate
Verhuurmarketing voor nieuwbouw huurwoningen begint niet bij bereik, maar bij de vraag wie er mag huren. Bij middenhuur bepalen de Wet betaalbare huur, de inkomensgrenzen en de toewijzingsregels van de gemeente uw doelgroep. Goede verhuurmarketing filtert daarom eerst en adverteert daarna, en laat huurders kiezen voordat er iets te bezichtigen is.
De huurmarkt voor nieuwbouw verandert snel. Waar ontwikkelaars en beleggers jarenlang vooral in de vrije sector verhuurden, verschuift het zwaartepunt naar middenhuur. Dat vraagt een andere manier van verhuurmarketing: een andere huurder, een andere boodschap en een ander proces.
Toch zie ik veel huurprojecten nog op de oude manier de markt op gaan. Een mooie render, een advertentie op Funda en een inschrijfformulier. Het resultaat is voorspelbaar: honderden aanvragen, waarvan een groot deel niet in aanmerking komt. De verhuurder besteedt weken aan screenen, terwijl de geschikte huurders afhaken.
In dit artikel laat ik zien hoe wij bij Spring verhuurmarketing voor nieuwbouw huurwoningen inrichten, met de nadruk op middenhuur. Wat de Wet betaalbare huur betekent voor uw boodschap, hoe u verhuurt zonder bezichtiging en waarom de interesselijst uw belangrijkste bezit is.
De cijfers van NVM en VGM NL over het tweede kwartaal van 2026 laten een kantelpunt zien. Voor het eerst werden meer nieuwbouwwoningen in het middensegment verhuurd dan in de vrije sector. Het aantal verhuringen van nieuwbouw in de vrije sector bleef zeer laag (NVM en VGM NL via Omgevingsweb, 30 juli 2026).
Tegelijk is de vrije sector bij bestaande woningen niet verdwenen. Er werden bijna 2.900 bestaande vrije-sectorwoningen verhuurd, 15 procent meer dan een jaar eerder. De gemiddelde huurprijs kwam uit op € 19,32 per vierkante meter, 9,4 procent hoger dan een jaar eerder. Het aantal transacties ligt nog wel ongeveer op de helft van de periode 2015 tot 2022 (NVM en VGM NL).
Wat betekent dat voor een nieuw huurproject?
1. De doelgroep ligt vast voordat u begint
Bij vrije-sectorhuur kiest de verhuurder in principe zelf wie er huurt, binnen de normale regels. Bij middenhuur leggen de wet en vaak ook de gemeente vast voor wie de woning bedoeld is. Marketing die daar geen rekening mee houdt, trekt de verkeerde mensen aan.
2. Schaarste maakt bereik goedkoop en screening duur
Een middenhuurwoning in een stad trekt al snel veel meer belangstellenden dan er woningen zijn. Bereik is dus zelden het probleem. De kosten zitten in het verwerken, beoordelen en afwijzen van aanvragen.
3. Bij nieuwbouw is er nog niets te zien
De meeste nieuwbouwwoningen worden verhuurd voordat ze klaar zijn. De huurder moet kiezen op basis van tekeningen, beelden en vertrouwen. Daar moet uw marketing het werk doen.
Mijn stelling is daarom: bij middenhuur is bereik nooit het probleem. Het probleem is dat een groot deel van de aanvragen niet in aanmerking komt. Goede verhuurmarketing filtert eerst en adverteert daarna.
Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is middenhuur gereguleerd. Woningen met 144 tot en met 186 punten in het woningwaarderingsstelsel vallen in het middensegment. Per 1 januari 2026 ligt de bovengrens van dat segment, de liberalisatiegrens, op € 1.228,07 per maand (Volkshuisvesting Nederland, maximale huurprijsgrenzen).
Voor nieuwbouw geldt een tijdelijke ruimte: een nieuwbouwopslag van 10 procent op de maximale huurprijs, gedurende 20 jaar na ingebruikname. Die opslag geldt alleen voor middenhuurwoningen waarvan de bouw vóór 1 januari 2028 start (Volkshuisvesting Nederland, regulering middenhuur). Een uitgebreide uitleg van de wet zelf leest u in ons artikel over de Wet betaalbare huur.
Voor juristen en rekenaars is dat een kwestie van punten en bedragen. Voor marketing betekent het drie dingen.
De huurprijs is geen onderscheidend argument meer
Binnen middenhuur liggen de huren van vergelijkbare projecten dicht bij elkaar, omdat het puntenstelsel de bovengrens bepaalt. U kunt zich dus nauwelijks onderscheiden op prijs. Het verschil moet komen van de plek, de indeling, de kwaliteit en de manier waarop u verhuurt.
De doelgroep heeft een inkomensbandbreedte
Middenhuur is bedoeld voor middeninkomens. Volkshuisvesting Nederland noemt als indicatie voor eenpersoonshuishoudens een inkomen van € 47.699 tot € 62.191 en voor meerpersoonshuishoudens € 52.671 tot € 82.921, op prijspeil 2024 (Volkshuisvesting Nederland). Gemeenten kunnen via een huisvestingsvergunning toewijzingsregels stellen. Uw boodschap moet die bandbreedte vanaf het eerste contact duidelijk maken.
De gemeente schrijft mee
Voorrang voor mensen uit de gemeente, voor bepaalde beroepen of voor doorstromers uit een sociale huurwoning: die afspraken staan vaak in de anterieure overeenkomst of de huisvestingsverordening. Wij vragen ze daarom op voordat we ook maar één advertentie maken. Ze bepalen wie u aanspreekt en wat er op het inschrijfformulier moet.
Veel huurprojecten combineren middenhuur en vrije-sectorhuur in één gebouw. Dat lijkt efficiënt: één campagne, één website. In de praktijk spreekt u dan twee heel verschillende groepen met dezelfde boodschap aan, en dat werkt voor geen van beide goed.
Hieronder het overzicht dat wij gebruiken om per segment de boodschap en het kanaal te bepalen.
| Middenhuur | Vrije sector | |
|---|---|---|
| Punten (WWS) | 144 tot en met 186 | Meer dan 186 |
| Huurprijs 2026 | Tot € 1.228,07 per maand (plus eventuele nieuwbouwopslag) | Vrij overeen te komen |
| Typische huurder | Starters, doorstromers, middeninkomens met een vaste baan in de regio | Expats, young professionals, gezinnen in afwachting van koop, senioren die hun koopwoning verkochten |
| Toewijzing | Inkomensgrenzen en vaak voorrangsregels van de gemeente | Door de verhuurder, op basis van inkomen en huurgeschiedenis |
| Kernboodschap | Kom ik in aanmerking, en hoe werkt de toewijzing? | Wat krijg ik voor mijn huur: ruimte, service, locatie |
| Belangrijkste kanalen | Projectwebsite met voorselectie, Meta, regionale kanalen, werkgevers in de regio | Projectwebsite, Funda en huurportals, Google, Meta, relocation-partijen |
Het grootste verschil zit in de kernboodschap. De vrije-sectorhuurder wil weten wat hij krijgt. De middenhuurder wil eerst weten of hij in aanmerking komt.
Hoe u een boodschap formuleert die de juiste mensen laat doorklikken, beschrijf ik uitgebreider in het artikel over vastgoedcommunicatie.
Bij koopwoningen is elke extra aanvraag in principe winst. Bij middenhuur niet. Daar is een aanvraag van iemand die niet in aanmerking komt een kostenpost: het kost tijd om te beoordelen, en een afwijzing doet afbreuk aan het project.
Wij bouwen een verhuurtraject daarom van achteren naar voren op, in vier stappen.
1. De toelatingscriteria op één pagina
Inkomensgrenzen, huishoudsamenstelling, voorrangsregels, de gevraagde documenten en de manier van toewijzen (loting, volgorde van inschrijving of selectie). Helder en zonder kleine letters, op de projectwebsite, vóór het inschrijfformulier.
2. Een inschrijfformulier dat voorselecteert
Het formulier vraagt naar de gegevens die bepalen of iemand in aanmerking komt: huishoudgrootte, inkomensindicatie, huidige woonsituatie en gewenste ingangsdatum. Wie buiten de criteria valt, krijgt een duidelijke en vriendelijke uitleg in plaats van weken stilte.
3. Opvolging die past bij de schaarste
Geschikte kandidaten krijgen snel een persoonlijke reactie. De verhuurder of verhuurmakelaar weet vooraf hoe de selectie verloopt en wanneer welke kandidaat wordt benaderd.
4. Pas dan de campagnes
Als de filtering staat, gaan de advertenties live. Dan kunt u ook gericht sturen: is de lijst vooral gevuld met mensen boven de inkomensgrens, dan past u de boodschap aan in plaats van het budget te verhogen.
Dit draait de gangbare volgorde om. Veel projecten beginnen met de campagne en gaan pas screenen als de aanvragen binnenkomen. Dat is de duurste volgorde. Hoe u het budget voor zo'n traject opbouwt, leest u in ons artikel wat kost vastgoedmarketing.
Bij bestaande huurwoningen is de bezichtiging het beslismoment. Bij nieuwbouw is er vaak niets te bezichtigen tot vlak voor de oplevering. Toch moet de huurder dan al kiezen en vaak ook zijn huidige woning opzeggen. Die onzekerheid neemt u alleen weg met goed materiaal.
Beeld per woningtype, niet per gebouw
Een render van de gevel verkoopt het gebouw, niet de woning. Een huurder wil zien hoe zijn eigen woning eruitziet: de woonkamer bij daglicht, het uitzicht vanaf zijn verdieping, de keuken. Wij maken per woningtype interieurbeelden en een plattegrond met maten en meubels, zodat de huurder zich een voorstelling kan maken van zijn eigen spullen in die ruimte.
Een 3D-tour of modelwoning
Een virtuele rondgang per type maakt de ruimte concreet. Is de bouw ver genoeg, dan is een ingerichte modelwoning het sterkste middel dat u heeft.
Het verhaal van de buurt
Een huurder kiest ook een buurt. Waar is de supermarkt, hoe lang fiets ik naar het station, waar sport ik? Bij nieuwbouw in een nieuwe wijk is dat verhaal nog niet vanzelfsprekend. Vertel het met echte foto's van de omgeving, niet alleen met beelden van het project.
Uit de praktijk. Voor een huurproject in Den Haag dat zich richt op jonge huurders hebben wij de marketing opgebouwd rond die ene vraag: herkent een twintiger zich in deze woning? Omdat de woningen nog niet klaar zijn, draait de campagne volledig op beeld en tekst die het leven in en rond het gebouw laten zien, niet op vierkante meters. En omdat Meta bij woningadvertenties geen targeting op leeftijd toestaat, moet die creatie zelf de juiste huurder aanspreken. Iemand van 55 haakt bij die beelden vanzelf af, iemand van 24 klikt door. Dezelfde gedachte, eerst weten wie er mag en wil huren en dan pas adverteren, passen we toe bij elk huurproject.
Net als bij koopwoningen is de interesselijst het belangrijkste wat u vóór de verhuurstart opbouwt. Bij huur is hij misschien nog waardevoller, omdat een huurder vaak een vaste opzegtermijn heeft en zijn verhuizing maanden vooruit plant.
Begin maanden voor de oplevering
Wij adviseren de projectwebsite met interesselijst live te zetten zodra er beeld en een globale planning zijn. Zo bouwt u een groep geïnteresseerden op die bij de start van de toewijzing klaarstaat, zonder dat u op dat moment veel mediabudget nodig heeft. Waarom een eigen projectwebsite daarbij onmisbaar is, leest u in hoe online marketing uw vastgoed zichtbaar maakt.
Kwalificeer al bij de inschrijving
Vraag op de interesselijst al naar de gegevens die later bepalen of iemand in aanmerking komt. Dan weet u ruim voor de start hoeveel geschikte kandidaten u per woningtype heeft, en waar u nog moet bijsturen.
Houd de lijst warm
Een lijst die maanden niets hoort, koelt af. Stuur op vaste momenten een update: de bouw, de eerste interieurbeelden, de toewijzingsprocedure, de datum waarop de inschrijving opent. Kort, zakelijk en steeds met één duidelijke volgende stap.
De fasering die wij hierbij hanteren, is dezelfde als bij koopwoningen: van propositie via aankondiging naar de start en de laatste woningen. Die tijdlijn beschrijf ik in nieuwbouwmarketing van eerste schets tot laatste woning.
Voor huurprojecten is Meta (Facebook en Instagram) vaak het belangrijkste kanaal om in korte tijd de juiste mensen in de regio te bereiken. Waarom dat zo goed werkt voor vastgoed, leest u in waarom Meta Ads onmisbaar zijn voor moderne vastgoedmarketing.
Er is wel een belangrijke beperking. Advertenties voor woningen, zowel koop als huur, vallen bij Meta onder de speciale advertentiecategorie Huisvesting. Daarmee vervallen de targetingopties die bij verhuur het meest voor de hand lijken te liggen: u kunt niet richten op leeftijd of geslacht, en ook niet op een smal gebied rond een postcode. Advertenties die niet in die categorie zijn aangemaakt, worden afgekeurd.
Voor middenhuur heeft dat gevolgen. U kunt een campagne niet richten op "25 tot 35 jaar in een straal rond het project". Wat wel werkt:
Google vult Meta aan bij mensen die al actief zoeken, bijvoorbeeld op "nieuwbouw huurwoningen" in combinatie met een plaatsnaam of op de projectnaam. Funda en huurportals blijven het moment waarop huurders vergelijken. Alle kanalen leiden naar dezelfde projectwebsite, met dezelfde voorselectie.
Checklist voor de start van een middenhuurcampagne
Wat is middenhuur precies?
Middenhuur zijn huurwoningen met 144 tot en met 186 punten in het woningwaarderingsstelsel. Sinds de Wet betaalbare huur is de huurprijs in dat segment gereguleerd. In 2026 ligt de bovengrens op € 1.228,07 per maand, met voor nieuwbouw onder voorwaarden een opslag van 10 procent (Volkshuisvesting Nederland).
Mag ik bij Meta adverteren op leeftijd of inkomen?
Nee. Woningadvertenties vallen bij Meta onder de speciale categorie Huisvesting, waarin u niet op leeftijd, geslacht of een smal postcodegebied kunt richten. Op inkomen richten kan sowieso niet. De selectie moet daarom uit de boodschap en het inschrijfformulier komen.
Hoe lang vóór oplevering start ik met verhuurmarketing?
Zo vroeg als er beeld en een betrouwbare planning zijn. Wij adviseren de projectwebsite met interesselijst ruim vóór de start van de toewijzing live te zetten, zodat u een groep geschikte kandidaten kunt opbouwen. Hoeveel maanden dat precies is, hangt af van de omvang van het project en de lokale vraag.
Hoe screen ik huurders bij middenhuur?
Begin al op de interesselijst met een korte voorselectie op huishoudgrootte, inkomensindicatie en gewenste ingangsdatum. Bij de toewijzing controleert de verhuurder of verhuurmakelaar de stukken. Houd u daarbij aan de regels voor goed verhuurderschap en aan de toewijzingsregels van de gemeente.
Wat als mijn project niet onder middenhuur valt?
Dan verhuurt u in de vrije sector en verschuift de nadruk van "kom ik in aanmerking" naar "wat krijg ik voor mijn huur". Dezelfde aanpak blijft gelden: een eigen projectwebsite, beeld per woningtype, een warme interesselijst en meting per kanaal. Alleen de boodschap en de kanaalmix verschillen.
Verhuurmarketing voor nieuwbouw huurwoningen vraagt in 2026 een andere volgorde dan veel projecten gewend zijn. Bij middenhuur ligt de doelgroep grotendeels vast door de wet, de inkomensgrenzen en de gemeente. Wie dat vertaalt naar een heldere boodschap en een slim inschrijfformulier, krijgt minder maar betere aanvragen. En wie huurders laat kiezen met goed beeld per woningtype en een warme interesselijst, verhuurt zijn project vol zonder dat er iets te bezichtigen is.
Bereidt u een huurproject voor, of loopt de verhuur van een project niet zoals gepland? Wij denken graag mee, van de eerste positionering tot de laatste woning. Bekijk onze aanpak voor vastgoedmarketing of plan een kennismaking.
Partner Vastgoedmarketing
