Investeren in Vastgoed in Spanje

Investeren in Spaans vastgoed is een aantrekkelijke kans voor zowel particuliere als institutionele beleggers. Spanje trekt kopers aan dankzij het zonnige klimaat, de ontspannen levensstijl en een bloeiende toeristische sector. Dit artikel biedt uitgebreide informatie over het kopen, beheren en financieren van vastgoed in Spanje. We behandelen de voordelen, de regelgeving en de meest interessante regio’s, inclusief m2-prijzen, rendementen en bezettingsgraden.

Waarom investeren in Spanje?

Investeren in Spaans vastgoed biedt aanzienlijke voordelen voor zowel particuliere als institutionele beleggers. De afgelopen jaren heeft de Spaanse vastgoedmarkt een opmerkelijke groei doorgemaakt. In 2022 stegen de gemiddelde huizenprijzen met 7,3%. Deze trend zette zich voort in 2023 met een stijging van 8,1%, gevolgd door een verdere toename van 8,4% in 2024, wat resulteerde in een gemiddelde prijs van €2.389 per vierkante meter. Dit markeerde de grootste jaarlijkse stijging ooit geregistreerd.

De prijsstijgingen varieerden per regio. De Balearen noteerden een toename van 10,8%, terwijl Navarra een bescheiden groei van 0,4% kende. In provincies zoals Soria en Málaga stegen de prijzen met 15,3% en 12,4%. Deze dynamiek benadrukt de regionale verschillen binnen de 17 autonome regio’s van de Spaanse vastgoedmarkt.

In de volgende sectie gaan we dieper in op deze variaties en wat ze betekenen voor potentiële investeerders.

Populaire Vastgoedinvestering Locaties

Investeren in Spaans vastgoed biedt diverse kansen, afhankelijk van de regio. Hieronder vindt u een analyse van drie prominente investeringsgebieden: de Balearen, Madrid en Valencia.

1. Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca)

• M²-prijs: €3.304 – €7.854
• Prijsstijging: 13% ten opzichte van 2023
• Rendementen: 4% – 6%
• Bezettingsgraad: 55-60%
• Gemiddelde Dagelijkse Opbrengst (ADR): €200 – €350 per nacht

De Balearen blijven een van de duurste vastgoedmarkten van Spanje, met een gemiddelde koopprijs van €4.700 per vierkante meter eind 2024. Dit betekent een stijging van ruim 13% ten opzichte van een jaar eerder, toen de gemiddelde prijs rond €4.083/m² lag. Binnen de eilandengroep is Ibiza doorgaans het prijzigst, gevolgd door gewilde regio’s op Mallorca. Menorca is iets voordeliger, maar overal liggen de prijzen aanzienlijk boven het Spaanse gemiddelde van circa €2.300/m².

Door de hoge vastgoedprijzen blijven de bruto verhuurrendementen op de Balearen relatief laag. In Palma de Mallorca ligt het rendement rond 4,8%, wat vergelijkbaar is met de niveaus op Ibiza en Menorca. Dit is aanzienlijk lager dan in goedkopere regio’s zoals Valencia, waar rendementen doorgaans hoger uitvallen.

Toch biedt de sterke toeristische vraag aantrekkelijke mogelijkheden voor verhuur. De gemiddelde bezettingsgraad voor short-stay ligt op de Balearen tussen 55% en 65%, waarbij steden als Palma de Mallorca rond de 62% uitkomen en Ibiza-stad iets lager, rond de 52%. In het hoogseizoen lopen deze cijfers sterk op: in augustus zijn vakantiehuizen op Mallorca praktisch volgeboekt met bezettingsgraden tot 97%, terwijl Menorca in deze periode een bezettingsgraad van ruim 80% haalt.

De hoge toeristische vraag vertaalt zich in een sterke gemiddelde dagelijkse opbrengst (ADR). Op Mallorca ligt deze rond €210 per nacht, terwijl Ibiza, als premiumbestemming, met een ADR van circa €310 per nacht nog beter presteert. Menorca blijft hier iets onder, met dagtarieven tussen de €200 en €250, afhankelijk van locatie en seizoen. Dit maakt vakantieverhuur op de Balearen een potentieel lucratieve investering, mits de bezettingsgraad optimaal benut wordt.

2. Madrid

• Gemiddelde m²-prijs: €2.556 – €8.895
• Prijsstijging: 3,9% in het derde kwartaal van 2024
• Rendementen: 5,2%
• Bezettingsgraad: 64%
• ADR: €125 per nacht

Madrid behoort ook tot de duurste woningmarkten van Spanje, met een gemiddelde prijs van €3.722 per vierkante meter begin 2024. In de stad zelf liggen de prijzen nog hoger, boven €5.000/m² in populaire wijken. Ondanks een lichte daling ten opzichte van het voorgaande kwartaal steeg de markt op jaarbasis met 4%.

Het bruto huurrendement ligt rond 5,2%, lager dan het nationale gemiddelde van 7,1% door de hogere woningwaarden. Toch blijft Madrid aantrekkelijk voor investeerders door de constante vraag vanuit zowel toerisme als zakelijke verhuur.

De gemiddelde bezettingsgraad voor short-stay ligt op 64%, wat wijst op een stabiele verhuurmarkt. Het gemiddelde dagtarief (ADR) bedraagt ongeveer €125 per nacht, vergelijkbaar met andere grote steden. Hoewel lager dan in toeristische kustregio’s, wordt dit gecompenseerd door een langer verhuurseizoen en een breed scala aan huurders.

3. Valencia

• Gemiddelde m²-prijs: €1.910 – €4.180
• Prijsstijging: 11,7%
• Rendementen: 7% gemiddeld
• Bezettingsgraad: 61%
• ADR: €115 per nacht

Valencia biedt een aantrekkelijkere woningmarkt dan Madrid en de Balearen, met een gemiddelde prijs van €1.600 per vierkante meter eind 2024. Ondanks een sterke jaarlijkse stijging van 14% blijven de prijzen relatief betaalbaar, zelfs in de meest gewilde wijken.

Dankzij de lagere aankoopprijzen ligt het bruto huurrendement in Valencia rond de 7%, een van de hoogste onder grote Spaanse steden. Met een gemiddeld rendement van 7,9% in de regio was de Comunidad Valenciana in 2024 de meest rendabele vastgoedmarkt van Spanje.

De bezettingsgraad voor kortetermijnverhuur ligt op 61%, vergelijkbaar met Madrid, en piekt in de zomermaanden tot 75% in kustgebieden. Het gemiddelde dagtarief (ADR) bedraagt ongeveer €115 per nacht. Hoewel lager dan in duurdere steden, zorgen de lagere vastgoedkosten en stabiele bezetting voor een aantrekkelijk investeringsrendement.

Wil je een diepgaande analyse van een specifieke Spaanse regio? Laat je e-mailadres hier achter en we sturen je een volledig rapport!

Hoe werkt het investeringsproces?

Het investeren in Spaans vastgoed vereist een goed begrip van het aankoopproces en de bijbehorende regelgeving. Hieronder vindt u een overzicht van de belangrijkste stappen en aandachtspunten:

1. Juridische Structuur en Regelgeving

• Investeringsvorm: Buitenlandse investeerders hebben de keuze om rechtstreeks als privépersoon te investeren of via een vennootschap (in Spanje doorgaans een Sociedad Limitada, afgekort S.L.).
• NIE-nummer: Het aanvragen van een Número de Identificación de Extranjero (NIE) is verplicht voor alle fiscale en juridische transacties in Spanje.
• Belastingen bij Aankoop:
  • Overdrachtsbelasting (ITP): Bij de aankoop van bestaande woningen varieert deze belasting tussen 6% en 10%, afhankelijk van de autonome regio.
  • Belasting over de Toegevoegde Waarde (BTW): Voor nieuwbouwwoningen geldt een BTW-tarief van 10%.
• Notaris- en Registratiekosten: Deze bedragen doorgaans ongeveer 1,5% van de aankoopprijs.

2. Belastingvoordelen en Verplichtingen

• Aftrekposten voor Verhuurders: Spanje biedt belastingvoordelen voor verhuurders, zoals aftrekposten voor onderhoud en financieringskosten.
• Inkomstenbelasting voor Niet-Ingezetenen in Spanje:
  • EU-burgers: 19% over netto huurinkomsten.
  • Niet-EU-burgers: 24% over bruto huurinkomsten.
• Lokale Belastingen:
  • Onroerendezaakbelasting (IBI): Deze jaarlijkse belasting is afhankelijk van de locatie en de kadastrale waarde van het pand.

3. Financieringsmogelijkheden

• Hypotheken bij Spaanse Banken: Buitenlandse kopers kunnen in aanmerking komen voor hypotheken tot 70% van de marktwaarde van het onroerend goed.
• Rentepercentages: Deze variëren tussen 3% en 5%, afhankelijk van de bank en het risicoprofiel van de lener.
• Alternatieve Financiering: Opties zoals private leningen of crowdfunding kunnen geschikt zijn voor investeerders die een snelle aankoop willen doen.

Het is raadzaam om professioneel advies in te winnen bij zowel juridische als financiële experts om ervoor te zorgen dat u volledig op de hoogte bent van alle verplichtingen en voordelen die gepaard gaan met het investeren in Spaans vastgoed. Let erop dat de banken vaak aan de financiële adviseurs een Kick-Back betalen, dit kan ervoor zorgen dat je niet de beste offerte ontvangt.

Belangrijke aandachtspunten bij investeren in Spaans Vastgoed

1. Juridische en fiscale zaken:

Bij het investeren in vastgoed zijn er aanzienlijke verschillen tussen Nederland en Spanje op juridisch en fiscaal gebied. In Spanje is het bijvoorbeeld gebruikelijk dat een woning bij meerdere makelaars te koop staat, terwijl in Nederland doorgaans één makelaar exclusief wordt ingeschakeld. Daarnaast zijn de makelaarskosten in Spanje hoger, variërend tussen 3% en 5% van de verkoopprijs, vergeleken met 1,5% tot 2,5% in Nederland. Vaak wil een verkonde makelaar zowel van de verkoper als de koper courtage ontvangen. Dit maakt het soms niet heel transparant voor wie de makelaar werkt.

Het Spaanse rechtssysteem en de vastgoedwetgeving kunnen complex zijn en verschillen van wat u wellicht gewend bent in Nederland. Zo is het in Spanje niet ongebruikelijk dat de kopende partij zich laat bijstaan door een advocaat om onderzoek te verrichten in het eigendomsregister, het kadaster en bij de gemeente.

Verder is het belangrijk om te weten dat een notaris niet dezelfde positie kent zoals in Nederland. De notaris in Spanje heeft een beperkte aansprakelijkheid en is derhalve minder alert op negatieve bepalingen voor een koper.

Bovendien kunnen de procedures rond eigendomsoverdracht, belastingen en vergunningen afwijken. Zo zijn er in Spanje andere procedures voor eigendomsoverdracht en kunnen belastingtarieven en -regels verschillen per regio.

2. Kosten en bijkomende uitgaven:

Bij de aankoop van vastgoed in Spanje dient u rekening te houden met diverse eenmalige en terugkerende kosten. Eenmalige kosten omvatten belastingen zoals de overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP) voor bestaande woningen, die varieert tussen 6% en 10% van de aankoopprijs, afhankelijk van de autonome regio.

Voor nieuwbouwwoningen geldt een btw-tarief (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA) van 10%. Daarnaast is er het zegelrecht (Actos Jurídicos Documentados – AJD), een belasting op juridische documenten, die doorgaans tussen 0,5% en 1,5% van de aankoopprijs ligt, afhankelijk van de regio.

Notariskosten variëren tussen 0,5% en 1% van de aankoopprijs, en registratiekosten voor het kadaster liggen meestal tussen €400 en €700. Hoewel niet verplicht, is het inschakelen van een advocaat sterk aan te raden; de kosten hiervoor bedragen doorgaans ongeveer 1% van de aankoopprijs. Bij het aanvragen van een hypotheek komen taxatiekosten kijken, meestal tussen €300 en €500, evenals eventuele hypotheekkosten zoals administratiekosten of eenmalige afsluitprovisie.

Terugkerende jaarlijkse kosten omvatten de onroerendezaakbelasting (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI), gebaseerd op de kadastrale waarde van het pand en variërend tussen 0,4% en 1,1%. Indien het onroerend goed deel uitmaakt van een gemeenschap van eigenaren, betaalt u maandelijkse of jaarlijkse gemeenschapskosten voor het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes.

Daarnaast zijn er onderhoudskosten voor het pand zelf, verzekeringen zoals opstal- en inboedelverzekeringen, en maandelijkse kosten voor nutsvoorzieningen zoals water, elektriciteit, gas en internet. Als niet-resident eigenaar bent u verplicht jaarlijks inkomstenbelasting te betalen over het fictieve huurinkomen of daadwerkelijke huurinkomsten; het tarief hiervoor is 19% voor EU-burgers en 24% voor niet-EU-burgers.

3. Lokale regelgeving en trends:

Vanaf 2 januari 2025 is in Spanje een nieuwe registratieverplichting voor short-stay van kracht. Alle woningen die voor korte duur worden verhuurd, moeten een registratienummer hebben. Dit nummer identificeert de woning en bevat informatie zoals locatie, grootte en inrichting. Het registratienummer moet zichtbaar zijn op verhuurplatforms; bij afwezigheid hiervan kunnen zowel verhuurders als platforms boetes krijgen. Er is een overgangsperiode tot 1 juli 2025, waarna het niet meer is toegestaan om zonder registratienummer een woning voor korte termijn te verhuren via online platforms.

De Spaanse overheid heeft maatregelen genomen om de woningmarkt te reguleren en betaalbaarheid te bevorderen. Zo zijn er beperkingen gesteld aan jaarlijkse huurverhogingen: in 2023 is de verhoging beperkt tot 2% en in 2024 tot 3%. Daarnaast zijn verhuurders nu verantwoordelijk voor het betalen van makelaarskosten; huurders hoeven deze kosten niet langer te dragen. In gebieden die als “spanningszones” worden aangemerkt, waar huurprijzen hoger zijn dan 30% van het gemiddelde maandelijkse gezinsinkomen, zijn er prijsplafonds ingesteld om excessieve huurprijzen te voorkomen.

Conclusie

Investeren in Spaans vastgoed biedt vele van mogelijkheden. Het is een aantrekkelijke markt voor investeerders die goed voorbereid zijn. Door grondig onderzoek te doen, samen te werken met experts en aandacht te besteden aan juridische en fiscale aspecten, kunt u succesvol investeren.

Of u nu kiest voor een luxe villa aan de Costa del Sol of een appartement in Valencia, de mogelijkheden zijn eindeloos. Spring Real Estate staat klaar om u te begeleiden bij elke stap. Met onze ervaring en kennis van de Spaanse markt zorgen wij voor een soepel en succesvol proces.