De Nederlandse huurwoningmarkt bevindt zich op een kantelpunt. Steeds meer huurwoningen worden uitgepond: verkocht aan particuliere kopers en daarmee onttrokken aan de huurvoorraad. Dit gebeurt zowel door particuliere als institutionele beleggers. Als deze trend zich doorzet, kan dit leiden tot een structurele afname van het huuraanbod.

Particuliere beleggers: krimpende voorraad

In 2024 is het aandeel van particuliere beleggers in de Nederlandse woningvoorraad gedaald van 9,4% naar 9,2%, goed voor circa 750.000 woningen. In beleidsmatige context wordt een particuliere belegger gedefinieerd als iemand met twee of meer woningen. Veel particuliere eigenaren bezitten echter een vakantiewoning en hebben derhalve geen huurwoningen in bezit. Rekening houdend particuliere vakantiewoningen resteert een feitelijke particuliere huurvoorraad van rond de 700.000 woningen.

Bij een gemiddelde mutatiegraad van 15% komen jaarlijks circa 100.000 woningen beschikbaar op de huurmarkt. In 2024 werden volgens de NVM ongeveer 30.000 van deze woningen niet verhuurd, maar verkocht.

Verwacht wordt dat dit aantal de komende jaren verder stijgt, ingegeven door fiscale wijzigingen in Box 3 én hernieuwde regulering van huurmarkt. In het FD wordt aangegeven dat vastgoedbeleggers gevoelens van onrechtvaardigheid ervaren vanwege de verhoging van het forfaitair rendement en de uitgestelde overgang naar werkelijk rendement, factoren die verhuur minder rendabel maken. Tegelijkertijd beperken maatregelen van minister Hugo de Jonge, zoals de regulering van de middenhuur en het verbod op tijdelijke contracten sinds juli 2024, de flexibiliteit van verhuurders. Daardoor zijn de meeste woningen steeds moeilijker rendabel te verhuren, wat leidt tot lagere of zelfs negatieve rendementen.

Het alternatief is aantrekkelijk. De markt voor leegstaande woningen is nog steeds zeer gunstig. Voor veel particuliere verhuurders is het aflopen van het huurcontract daardoor een natuurlijk moment om het bezit te verkopen in plaats van opnieuw langdurig te verhuren.

Institutionele beleggers: toenemende rol bij uitponden

Naast particuliere beleggers passen ook institutionele partijen hun aanpak steeds vaker aan. Volgens het CBS telt de private huursector in totaal circa 1,2 miljoen huurwoningen, waarvan ruim 500.000 in handen zijn van institutionele beleggers.

Traditioneel hielden deze partijen hun woningen langdurig in exploitatie, maar dat verandert. Nieuwe beleggers maken een entree in de markt met een expliciete uitpondstrategie, terwijl bestaande beleggers, door tegenvallende rendementen en strengere regulering, hun portefeuilles steeds vaker individueel verkopen.

Bekende voorbeelden zijn partijen als Annexum, dat recent is gestart met het uitponden van zijn woningportefeuille. Bij de verkoop van grote woningportefeuilles zijn de kopers vaak partijen met een uitpondstrategie: naar schatting gaat circa 85% van de aangekochte huurwoningen naar beleggers die ze gefaseerd doorverkopen aan particuliere kopers. Omdat zij door deze strategie doorgaans meer kunnen bieden dan langetermijnverhuurders, verdwijnen deze woningen op termijn uit de huursector.

Minder huurwoningen, meer wooncrisis

De toenemende verkoop van huurwoningen door particuliere en institutionele beleggers verkleint het beschikbare huuraanbod. Het FD berichtte eerder dat steeds meer huurwoningen in de vrije sector snel van de markt afgaan. Wanneer de huidige trend doorzet in combinatie met de afname van de groei van nieuwbouwwoningen kan het private huuraanbod in vijf jaar tijd met ca. 300.000 woningen afnemen, een daling van bijna 25% van de private huurvoorraad. In stedelijke gebieden, waar beleggers relatief sterk vertegenwoordigd zijn, kan deze afname nog groter zijn.

Een recent uitgevoerde survey door beleggingspanden.nl onder particuliere beleggers toont aan dat in een worstcasescenario tot 80% van de verhuurde woningen wordt verkocht zodra deze vrijkomt. In dit scenario kan het huurwoningaanbod in vijf jaar tijd met circa 400.000 woningen afnemen. Deze ontwikkeling treft niet alleen het middenhuursegment: huurders die normaal gesproken zouden doorstromen naar een middenhuurwoning blijven langer in de sociale huursector, waardoor ook daar de wachttijden verder oplopen.

Een verdere verschraling van de huurmarkt is zorgwekkend. Het beperkt de flexibiliteit van de woningmarkt en verkleint de keuze voor mensen die tijdelijk willen huren. Starters en jonge professionals die (nog) niet kunnen of willen kopen, vallen vaker buiten de boot. Een evenwichtig woningaanbod vereist ruimte voor zowel koop- als huurwoningen.

Ook in het buitenland blijkt dat strenge huurregulering het aanbod structureel kan aantasten. In Berlijn leidde een tijdelijk huurplafond tot een daling van nieuwbouw en toename van uitponden. Stockholm kampt met wachtlijsten van tien jaar en een grote informele huurmarkt. In Wenen blijft huren betaalbaar dankzij grootschalige publieke bouw, maar is het vrije segment klein en duur. Deze voorbeelden laten zien dat overregulering zonder stimulerend beleid vaak averechts werkt.

Bevestiging vanuit de hypotheek- en verkoopcijfers

Ook vanuit de hypotheeksector worden de signalen van toenemende uitponding bevestigd. In het eerste kwartaal van 2025 is het aantal hypotheekaanvragen voor de aankoop van woningen met bijna 25% gestegen ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Opvallend is dat deze toename in de vier grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) bijna twee keer zo hoog ligt als het landelijk gemiddelde. Dit wijst erop dat juist daar veel beleggerswoningen in de verkoop gaan en overgaan naar eigenaar-bewoning.

Daarnaast laten hypotheekgegevens van buy-to-let financiers zien dat een steeds groter deel van de vervroegde aflossingen voortkomt uit verkoop. Sinds eind 2022 is dit aandeel gestegen van circa 10% naar ruim 70% eind 2024. Dit duidt op toenemende uitponding: beleggers lossen hun hypotheek niet meer via reguliere aflossing of herfinanciering af, maar door verkoop van het pand.

Huurmarkt loopt volledig vast

De uitpondtrend, zowel bij particuliere als institutionele beleggers, zet naar verwachting de komende jaren door. Het aantal uitgeponde woningen kan oplopen tot circa 80.000 per jaar, wat leidt tot een structurele afname van het huurwoningaanbod. Dit beperkt vooral de beschikbaarheid in het middenhuursegment en vertraagt de doorstroming op de woningmarkt.

De gevolgen reiken echter verder dan de woningmarkt alleen. Lagere rendementen en strengere regulering ontmoedigen (buitenlandse) beleggers, waardoor minder nieuw huuraanbod wordt ontwikkeld. Tegelijkertijd maakt het teruglopende vrije huursegment Nederland minder aantrekkelijk voor internationale kenniswerkers en jonge starters, voor wie huren vaak de enige realistische optie is. Het belemmert arbeidsmobiliteit en tast op termijn het vestigings- en investeringsklimaat aan.

Sam Benninga MSc

Research & Data Analist