Het verschil en de betekenis van BVO en VVO

Let op bij het huren of kopen van vastgoed! Het verschil tussen Bruto Vloeroppervlak (BVO) en Verhuurbare Vloeroppervlak (VVO) kan financiële gevolgen hebben. Wat op het eerste gezicht vergelijkbaar lijkt, kan betekenen dat u betaalt voor meer ruimte dan u daadwerkelijk kunt gebruiken. Een goed begrip van BVO en VVO helpt u om realistische kosteninschattingen te maken en uw beschikbare ruimte optimaal te benutten.

BVO Betekenis

Bruto Vloeroppervlak (BVO) betekent de totale oppervlakte van een gebouw, gemeten op vloerniveau langs de buitenmuren. Dit omvat alle ruimtes, inclusief muren, technische ruimten en gemeenschappelijke delen zoals de entree, trappenhuizen, liften en gangen. BVO geeft de totale “voetafdruk” van een gebouw weer en biedt een overzicht van de volledige omvang.

Sommige verhuurders gebruiken BVO als basis voor het bepalen van de huurprijs, wat ervoor kan zorgen dat u ook betaalt voor niet-verhuurbare ruimtes.

VVO Betekenis

Verhuurbare Vloeroppervlak (VVO), omvat alleen de bruikbare ruimtes. Dit zijn bijvoorbeeld kantoor- en winkelruimtes, maar exclusief niet-verhuurbare delen zoals technische ruimtes, trappenhuizen, liften en dragende binnenmuren. VVO geeft dus de oppervlakte weer die functioneel gebruikt kan worden door huurders.

Ruimtes die tot het gebouw behoren maar niet verhuurbaar zijn, worden bij de berekening van VVO uitgesloten. Zo worden uitspringende bouwdelen die kleiner zijn dan 0,5 m worden volgens NEN 2580 doorgaans buiten de berekening gelaten. Ook geldt dat overdekte gebouwgebonden buitenruimten alleen meetellen wanneer deze dieper zijn dan 1,5 m.

Het verschil tussen BVO en VVO

Het belangrijkste verschil tussen BVO en VVO ligt in de meetwijze en het gebruik van de ruimte:

• BVO omvat de volledige oppervlakte van een gebouw, inclusief alle muren, technische ruimtes en gemeenschappelijke delen.
• VVO beperkt zich tot de bruikbare, verhuurbare ruimtes, waarbij de niet-verhuurbare delen buiten beschouwing worden gelaten.

Dit onderscheid is belangrijk, omdat VVO het meest wordt gehanteerd bij het berekenen van huurprijzen en servicekosten. BVO daarentegen biedt een breder beeld dat van belang is voor de berekening van bouw- en onderhoudskosten.

Huurprijzen kunnen worden gebaseerd op zowel BVO als VVO. Een prijs van €100 per m² VVO kan in sommige gevallen gelijkwaardig zijn aan €80 per m² BVO, afhankelijk van de verhouding tussen beide.

Daarom is het essentieel om prijzen op basis van dezelfde meetmethode te vergelijken: VVO met VVO of BVO met BVO. Wordt in het ene pand de prijs berekend op basis van VVO en in het andere op basis van BVO, dan kan dit leiden tot verkeerde conclusies over de daadwerkelijke kosten en efficiëntie van de ruimte.

Rol in het Huur-/Koopproces

Het verschil tussen BVO en VVO kan een impact hebben op:

• Prijsvergelijkingen: Een huurovereenkomst gebaseerd op BVO kan leiden tot hogere kosten voor niet-bruikbare ruimtes, terwijl een VVO-gebaseerde overeenkomst meer recht doet aan de functionele waarde.
• Ruimte-indeling: Een groter aandeel niet-verhuurbare ruimtes (zoals brede gangen of royale entrees) vermindert de ruimte die direct beschikbaar is voor werkplekken of andere functies.

Door een goed begrip van BVO en VVO kunnen huurders en kopers nauwkeurig inschatten hoeveel ruimte zij daadwerkelijk krijgen en wat zij daarvoor betalen.

Naast de huurprijs worden ook servicekosten vaak berekend op basis van verhuurbare meters (VVO of BVO). Dit betekent dat hoe groter het verhuurbare oppervlak volgens de berekening, hoe hoger de servicekosten zullen zijn. Vooral bij panden met veel gemeenschappelijke ruimtes of inefficiënte indelingen kan dit een aanzienlijke invloed hebben op de totale maandelijkse kosten.

Daarom is het belangrijk om bij het vergelijken van huurruimtes niet alleen naar de huurprijs per vierkante meter te kijken, maar ook naar de doorberekening van servicekosten per vierkante meter, zodat een volledig kostenoverzicht ontstaat.

Opslag van algemene ruimten in VVO

Bij de berekening van Verhuurbare Vloeroppervlak (VVO) wordt vaak een opslagpercentage gehanteerd voor algemene ruimten, zoals gangen, pantry’s en andere gedeelde voorzieningen. Deze opslag wordt verdeeld over de afzonderlijke huurders op basis van het gebruik van de desbetreffende ruimte, en meegenomen in hun VVO, waardoor de kosten van deze ruimtes indirect worden doorberekend.

Hoe groter de gemeenschappelijke ruimten, hoe hoger de opslag doorgaans uitvalt. In een statig, historisch gebouw met een royale entree en brede gangen kan de opslag aanzienlijk hoger zijn dan in een modern gebouw met een compacte entree, smalle gangen en minimale gemeenschappelijke voorzieningen. Dit verschil heeft niet alleen invloed op de huurprijs, maar ook op de praktische indeling van uw ruimte.

Hoe meer opslag er is, hoe minder ruimte er beschikbaar is voor eigen gebruik, zoals werkplekken of andere functionele voorzieningen. Uiteindelijk bepaalt de verhouding tussen opslag en bruikbare ruimte hoeveel bureaus of werkplekken u daadwerkelijk in uw eigen ruimte kunt realiseren. Het is daarom belangrijk om bij het vergelijken van huurruimtes niet alleen naar de totale VVO te kijken, maar ook naar de omvang van de opslag voor gemeenschappelijke ruimten.

Hoe worden VVO en BVO berekend?

In Nederland worden de berekeningen van Bruto Vloeroppervlak (BVO) en Verhuurbare Vloeroppervlak (VVO) vaak uitgevoerd volgens de NEN 2580-norm, een gestandaardiseerde methode voor het meten van vloeroppervlakten. Deze norm zorgt voor consistentie en vergelijkbaarheid, maar het is belangrijk om enkele aandachtspunten in gedachten te houden bij het interpreteren van meetrapporten:

• Bij het bepalen van de grenslijn voor het BVO wordt gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de buitenste opgaande scheidingsconstructie, conform NEN 2580. Ofwel, BVO wordt berekend door de totale oppervlakte van de plattegrond van alle verdiepingen samen te tellen, inclusief muren, technische ruimtes en niet-verhuurbare delen zoals gangen en trappenhuizen.
• VVO wordt berekend door van het BVO de niet-verhuurbare ruimtes, zoals technische installaties, trappenhuizen en dragende muren, af te trekken.

De verhouding tussen BVO en VVO varieert per type gebouw. Bij moderne, efficiënt ontworpen gebouwen ligt de VVO meestal tussen 85% en 90% van de BVO, wat betekent dat slechts 10-15% van de ruimte wordt ingenomen door niet-verhuurbare delen. Bij oudere, statige gebouwen of gebouwen met grote gemeenschappelijke ruimtes, zoals brede gangen of royale entrees, kan de VVO dalen tot 70% tot 80% van de BVO. Het type gebouw en het ontwerp hebben dus een grote invloed op deze verhouding.

Voorbeeldberekening: Stel dat een kantoorgebouw een BVO heeft van 1.000 m², inclusief liften en technische ruimtes. Als de niet-verhuurbare ruimtes 200 m² bedragen, blijft er 800 m² over als VVO. Deze 800 m² is dan beschikbaar als verhuurbare ruimte.

Controleer de meetrapporten zorgvuldig

Hoewel de NEN 2580-norm gestandaardiseerd is, kunnen verschillende metingen soms toch tot verschillende uitkomsten leiden. Dit kan bijvoorbeeld komen door interpretatieverschillen of een onjuiste toepassing van de norm. Het is daarom belangrijk om:

• Vast te stellen dat de juiste norm is gebruikt.
• Te controleren of het meetrapport actueel is en overeenkomt met de meest recente plattegronden van het pand.
• Ervoor te zorgen dat de meting is uitgevoerd door een betrouwbare en deskundige partij.

Een nauwkeurige en betrouwbare meting is cruciaal, omdat deze direct van invloed is op de berekening van huurprijzen, de indeling van de ruimte en de kostenverdeling tussen huurders.

International Property Measurement Standards (IPMS)

Bij internationale vastgoedtransacties worden de International Property Measurement Standards (IPMS) veel gebruikt. Deze standaarden zorgen voor uniforme metingen en maken vastgoed wereldwijd beter vergelijkbaar.

De belangrijkste IPMS-categorieën zijn:

1. IPMS 1 en IPMS 2: Metingen voor het gehele gebouw of een deel ervan, respectievelijk extern (IPMS 1) en intern (IPMS 2).
2. IPMS 3.1 en IPMS 3.2: Metingen voor ruimtes die in gebruik zijn, waarbij de focus ligt op externe metingen (IPMS 3.1) of interne metingen (IPMS 3.2).
3. IPMS 4.1 en IPMS 4.2: Specifieke metingen binnen een gebouw. IPMS 4.1 bevat interne muren en pilaren, terwijl IPMS 4.2 deze uitsluit en ook de externe muren niet meeneemt.

Met deze standaarden kunt u eenvoudig het juiste internationale meetkader selecteren dat aansluit bij uw specifieke behoeften, waardoor efficiëntie en duidelijkheid worden gewaarborgd.

Op zoek naar advies?

Bent u op zoek naar professioneel advies en begeleiding bij uw vastgoedproject of ruimtebehoefte? Spring Real Estate ondersteunt u graag met deskundige inzichten, een grondige analyse van BVO en VVO en strategisch advies om het maximale uit uw ruimte te halen. Samen zorgen we voor een transparante en efficiënte aanpak die niet alleen helderheid geeft, maar ook concrete resultaten oplevert. Wilt u meer inzicht in uw vastgoedkosten? Neem vandaag nog contact op!