Onzekerheid drukt nog steeds op de commerciële vastgoedmarkt
De commerciële vastgoedmarkt laat tekenen van herstel zien, maar beleggers en financiers blijven terughoudend. Vooral woningen en logistiek trekken kapitaal, terwijl kantoren en retail terrein moeten herwinnen. Dat zegt Stijn de Blaaij, managing partner bij Spring Real Estate in gesprek met VastgoedJournaal.
Sinds 2023 zit het totale beleggingsvolume in de lift, zegt De Blaaij. Het zwaartepunt ligt daarbij op woningbeleggingen (circa 40 procent) en logistiek (circa 30 procent). Kantoren (circa 15 procent) en retail (circa 10 procent) volgen op afstand. Woningbeleggingen vinden bovendien vaak in grote portefeuilles plaats, terwijl kantoren vooral kleinschalig worden verhandeld. Toch ziet hij verandering aankomen: ‘We verwachten dat de komende twaalf tot achttien maanden de kantorenbeleggingsmarkt herstelt naar pre-2020’s proposities, met grote deals en veel buitenlandse spelers.’
Aanvangsrendement onder druk door uitpondstrategieën
De dominantie van woningbeleggingen hangt nauw samen met een specifieke strategie. ‘Woningbeleggingen worden gedreven door uitpondstrategieën. Er bevinden zich veel nieuwe spelers op deze markt, zowel private family funds als Angelsaksisch private equity. Bij het uitponden is het aanvangsrendement helemaal niet meer relevant. Inmiddels is de huur in dit soort portefeuilles zo laag ten opzichte van de uitpondwaarde, dat bruto aanvangsrendementen rond 4 procent helemaal niet vreemd is, terwijl de spelers juist value-add gedreven zijn.’
Dat beleggers de renteontwikkeling nauwelijks volgen, onderstreept volgens De Blaaij hoe groot de rol van financiering is. ‘Alhoewel de Euribor afgelopen anderhalf jaar ruim 150 tot 200 bps is gedaald, heeft dit redelijk weinig effect op beleggingsbereidheid. Dat heeft met name te maken met een sterk stijgende forward curve die behoorlijk volatiel reageert op geopolitieke en macro-economische factoren.’
‘Aan twee á drie vingers heb je al voldoende’
Nog bepalender is de houding van financiers. ‘Financiers, zowel banken als debt funds, schuwen nog altijd weg van kantoren, zeker als het een randje heeft, in een secundaire markt ligt of relatief wat meer leegstand heeft. Het aantal financiers dat kantoren nog oppakt is op één hand te tellen, sterker nog: aan twee á drie vingers heb je al voldoende.’
Voor woningbeleggingen geldt een heel ander beeld. Daar is volgens De Blaaij juist ruime financieringsbereidheid aanwezig, zelfs bij uitpondscenario’s. ‘We zien hier nog hoge LTV’s met redelijke marge.’
Kantoren: Flight to quality en nieuwe concepten
De gevolgen zijn duidelijk zichtbaar op de kantorenmarkt. In perifere gebieden neemt de leegstand toe, terwijl in de belangrijkste zakencentra nauwelijks aanbod is. De Blaaij: ‘In de traditionele backoffice gebieden (Sloterdijk, Zuidoost, Hoofddorp) is de uitstroom groter dan de instroom en stijgen de incentives. Maar in de coregebieden Amsterdam Centrum, Zuid, Zuidas, Utrecht Stationskwartier, Den Haag Beatrixkwartier en Rotterdam CBD is nauwelijks nog kwalitatief aanbod. Dus je ziet duidelijk dat die flight naar quality nog steeds gaande is.’
Naast deze tweedeling ontstaan nieuwe exploitatievormen. ‘Wat ook een interessante ontwikkeling is, is dat eigenaren steeds meer gaan experimenteren met een white label business centre, waarbij ze dus zelf de exploitatie doen in plaats van door de bekende formules.’
Retail voorzichtig in de lift
Ook retail laat weer beweging zien. ‘Vooral binnensteden en hoofdwinkelstraten trekken beleggers, dankzij de aantrekkingskracht van sterke A-locaties en internationale formules. Ook grotere winkelcentra met een duidelijke herontwikkelingsstrategie staan weer op de radar.’
Toch blijft voorzichtigheid geboden. De investeringsvolumes nemen toe, gedreven door zowel kleinere deals als enkele grotere transacties. Toch blijven de risico’s reëel: ‘Buiten toplocaties is leegstand hardnekkig, en hoge rente en druk op detailhandelaren zetten rendementen onder spanning.’
Logistiek vastgoed blijft daarnaast een van de meest stabiele pijlers. De Blaaij ziet dat de vraag naar kwalitatieve panden hoog blijft, terwijl verouderd vastgoed steeds vaker afvalt. ‘Je ziet een duidelijke uitval van verouderde panden, zowel in functionaliteit als duurzaamheid. De trend van nieuwbouw, zowel kleinschalig bedrijfsruimte als groot logistiek, zet door. De verdozing van Nederland zal doorzetten.’
Andere trends zijn juist op hun retour. Zo ziet Spring Real Estate geen specifieke toename van Sale-and-leasback. ‘Sterker nog, de vraag naar koop is juist de afgelopen jaren toegenomen. De markt voor eigenaar-gebruikers is sterk gebleven. Veel ondernemers zien het kopen van hun kantoor als een mooi alternatief als vastgoedbelegging voor de overgereguleerde woningmarkt.’
Onzekerheid blijft de grootste uitdaging
Ondanks deze uiteenlopende ontwikkelingen is onzekerheid de rode draad. De Blaaij: ‘Als je dat samen zou willen vatten is onzekerheid daarbij essentieel. Onzekerheid in de zin van politieke stabiliteit en de richting die aan toekomstige regelgeving wordt gegeven. Onzekerheid in de zin van liquiditeit, zowel voor debt als equity. Onzekerheid in de vorm van referentiemateriaal, beleggers kijken toch ook vaak naar elkaar. Sinds de eerste signalen van Covid in begin 2020, blijft de markt in onzekerheid verkeren en dat heeft sterke invloed op beleggers.’
Toch verwacht hij dat de markt uiteindelijk herstelt. Voor niet-residentieel vastgoed liggen de kansen volgens hem vooral bij cashflow-generating assets, terwijl woningbeleggingen juist draaien om waardestijging. ‘Er wordt een enorme groei verwacht, vrijwel in alle sectoren. De verwachting is dat het beleggingsvolume weer zal stijgen naar niveaus zoals we die in 2019 zagen. De eerste tekenen zijn daarin zeker zichtbaar.’
Heb je vragen of wil je meer weten over wat deze onzekerheid van de commerciële vastgoedmarkt voor jou betekent? Stel gerust je vraag, Spring Real Estate staat voor je klaar met passend advies.
We zijn telefonisch bereikbaar via +31 (0)20 658 95 98 of per mail info@springrealestate.com.
