Financiers kijken naar een portefeuille die half verhuurd en half verkocht is als een gemengde vastgoedportefeuille met een dubbel risicoprofiel. De verhuurde units genereren stabiele huurinkomsten, terwijl de te verkopen units afhankelijk zijn van marktomstandigheden en het verkooptempo. Hoe een bank of institutionele financier deze mix beoordeelt, hangt sterk af van de verhouding tussen beide categorieën, de kwaliteit van de huurders en de verkoopbaarheid van de vrije units. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over de financiering van zo’n gemengde portefeuille.
Welke risico’s ziet een financier in een gemengde portefeuille?
Een financier ziet in een gemengde vastgoedportefeuille twee typen risico tegelijkertijd: het inkomensrisico van de verhuurde units en het verkooprisico van de te verkopen units. Die combinatie maakt de kasstroomprognose complexer en daarmee de financiering lastiger te structureren dan bij een puur verhuurde of puur te verkopen portefeuille.
Bij de verhuurde units kijkt een financier naar de huurzekerheid. Vragen die daarbij centraal staan zijn: wie zijn de huurders, hoe lang lopen de huurcontracten nog, en wat is de kans op leegstand na afloop? Bij commercieel vastgoed spelen ook de sectorrisico’s van de huurders een rol. Een kantoorpand met één grote huurder waarvan het contract over twee jaar afloopt, wordt anders beoordeeld dan een winkelstrip met meerdere langlopende contracten.
Bij de te verkopen units ziet een financier een ander soort risico. Zolang een woning of unit nog niet is verkocht, genereert die geen kasstroom. De financier neemt daarmee een verkooprisico op zich: wat als het verkooptempo tegenvalt of de markt terugvalt? Hoe groter het aandeel onverkochte units in de portefeuille, hoe hoger dit risico wordt ingeschat.
De combinatie van beide risico’s leidt bij financiers vaak tot een hogere risico-opslag op de rente en strengere voorwaarden rondom loan-to-value en debt service coverage. Transparantie over de verkoopstrategie en een realistisch verkoopplan zijn daarom essentieel om het vertrouwen van een financier te winnen.
Hoe berekent een bank de waarde van zo’n portefeuille?
Een bank berekent de waarde van een gemengde vastgoedportefeuille door de verhuurde en te verkopen onderdelen afzonderlijk te waarderen en vervolgens samen te voegen. Voor de verhuurde units wordt doorgaans een beleggingswaarde berekend op basis van de netto huurinkomsten en een markttoepasselijke kapitalisatiefactor. Voor de te verkopen units wordt gekeken naar de verwachte verkoopopbrengst per unit, gecorrigeerd voor verkoopkosten en tijdwaarde.
In de praktijk hanteren financiers bij de te verkopen units een voorzichtigheidskorting. Ze gaan niet uit van de theoretisch maximale verkoopprijs, maar van een realistisch scenario waarbij rekening wordt gehouden met het verkooptempo, marktomstandigheden en eventuele prijsconcessies. Hoe concreter en geloofwaardiger het verkoopplan, hoe minder conservatief de bank doorgaans rekent.
Voor de verhuurde units geldt dat de waarde sterk afhankelijk is van de kwaliteit en resterende looptijd van de huurcontracten. Een portefeuille met lange, indexeerbare huurcontracten bij solide huurders wordt hoger gewaardeerd dan een portefeuille met kortlopende contracten of huurders met een zwakker kredietprofiel. De bank combineert beide waarderingen tot een totale portefeuillewaarde, die vervolgens de basis vormt voor de maximale financiering via de loan-to-value ratio.
Wat is de invloed van de verhuurgraad op de financieringsvoorwaarden?
De verhuurgraad heeft directe invloed op de financieringsvoorwaarden: hoe hoger de verhuurgraad, hoe gunstiger de condities. Een hoge bezettingsgraad geeft een financier zekerheid over de inkomstenstroom, wat zich vertaalt in een lagere risico-opslag, een hogere loan-to-value en ruimere aflossingsverplichtingen.
Financiers hanteren vaak drempelwaarden voor de verhuurgraad. Een portefeuille met een bezettingsgraad onder de 70 tot 75 procent wordt in veel gevallen als verhoogd risico aangemerkt. Dat betekent niet automatisch dat financiering onmogelijk is, maar wel dat de bank strengere eisen stelt aan het eigen vermogen van de belegger en aanvullende zekerheden kan verlangen.
Naast het percentage telt ook de kwaliteit van de verhuur mee. Een verhuurgraad van 80 procent met solide huurders op langlopende contracten wordt gunstiger beoordeeld dan een verhuurgraad van 90 procent met kortlopende contracten of huurders in een kwetsbare sector. Financiers kijken dus niet alleen naar het getal, maar ook naar de duurzaamheid van de huurinkomsten achter dat getal.
Voor beleggers die een gemengde portefeuille willen financieren, loont het om eerst de verhuurgraad te optimaliseren voordat ze naar de bank stappen. Elke extra verhuurde unit versterkt de financieringspositie en vergroot de kans op betere voorwaarden.
Welke financieringsstructuren zijn geschikt voor een gemengde portefeuille?
Voor een gemengde vastgoedportefeuille zijn er meerdere financieringsstructuren denkbaar, waarbij de keuze afhankelijk is van de verhouding tussen verhuurde en te verkopen units, de looptijd van het verkooptraject en de wensen van de belegger. De meest gebruikte structuren zijn een gesplitste financiering, een overkoepelende portefeuillelening en een revolverend krediet.
Gesplitste financiering
Bij een gesplitste financiering worden de verhuurde en te verkopen units apart gefinancierd, elk met eigen condities die passen bij het risicoprofiel van dat onderdeel. De verhuurde units krijgen een reguliere beleggingshypotheek op basis van huurinkomsten; de te verkopen units worden gefinancierd via een kortlopend overbruggingskrediet of projectfinanciering. Dit geeft duidelijkheid, maar vraagt ook om meer administratieve coördinatie.
Overkoepelende portefeuillelening
Een portefeuillelening behandelt de gehele vastgoedportefeuille als één financieringsobject. De bank kijkt naar de gecombineerde waarde en kasstroom van alle units samen. Dit kan voordelig zijn als de verhuurde units voldoende inkomsten genereren om het risico van de onverkochte units te compenseren. Het nadeel is dat de financier meer grip wil houden op het verkoopproces en vaak aflossingseisen koppelt aan elke gerealiseerde verkoop.
Hoe verbeter je de financierbaarheid van een gemengde portefeuille?
De financierbaarheid van een gemengde vastgoedportefeuille verbeter je door de onzekerheden voor de financier zo klein mogelijk te maken. Dat betekent: een hogere verhuurgraad, een concreter verkoopplan, een betere huurdersmix en meer transparantie over de verwachte kasstromen. Elke stap die de risicoperceptie van de bank verlaagt, vertaalt zich in betere financieringsvoorwaarden.
Concrete stappen die beleggers kunnen nemen:
- Verhoog de verhuurgraad voor de financieringsaanvraag door leegstaande units actief te verhuren, ook als dat tijdelijk is op kortere contracten.
- Presenteer een gestructureerd verkoopplan met realistische prijzen, een duidelijke tijdlijn en een marketingstrategie die aantoont hoe en wanneer de units worden verkocht.
- Zorg voor kwalitatieve huurders met langlopende contracten, zodat de bank meer zekerheid heeft over de inkomstenkant van de portefeuille.
- Breng de portefeuille in kaart met actuele taxatierapporten, huurovereenkomsten en exploitatieoverzichten, zodat de bank snel een volledig beeld krijgt.
- Overweeg gedeeltelijke aflossing uit verkoopopbrengsten om de loan-to-value actief te verlagen naarmate units worden verkocht.
Een professionele en projectmatige aanpak van het verkooptraject maakt ook een groot verschil in hoe een financier naar de portefeuille kijkt. Een gestructureerde verkoopstrategie met centrale marketing en actief leadmanagement geeft de bank vertrouwen dat het verkooptempo realistisch is en dat de belegger grip heeft op het proces. Bekijk meer over onze aanpak op de website van Spring Real Estate.
Hoe Spring Real Estate helpt bij de financierbaarheid van uw portefeuille
Spring Real Estate begeleidt beleggers bij het optimaliseren en financierbaar maken van gemengde vastgoedportefeuilles. Wij combineren diepgaande marktkennis met een data-driven aanpak om uw portefeuille zo sterk mogelijk te positioneren richting financiers.
Wat wij voor u doen:
- Strategisch verkoopplan opstellen via onze Uitponden-dienst, waarbij we alle te verkopen units als één project op de markt brengen met professionele branding, een centrale projectwebsite en gerichte campagnes.
- Verhuurgraad optimaliseren via ons Agency team in Amsterdam, Den Haag en Utrecht, zodat uw portefeuille sterker staat bij de financieringsaanvraag.
- Onafhankelijk advies over de meest geschikte financieringsstructuur voor uw specifieke portefeuille, afgestemd op de verhouding tussen verhuurde en te verkopen units.
- Actuele taxaties en marktanalyses via ons Valuations team, zodat u financiers kunt voorzien van betrouwbare en onderbouwde waarderingen.
Wilt u weten hoe uw portefeuille er in de ogen van een financier uitziet en wat u kunt doen om de financieringsvoorwaarden te verbeteren? Neem contact met ons op en we denken graag met u mee.
