Fiscale druk op vastgoed in box 3: hoe taxaties en slimme keuzes het verschil maken

Het dossier box 3 blijft zorgen voor hoofdbrekens bij vastgoedbezitters. De regels worden complexer, de heffing hoger en de tegenbewijsregeling lijkt soms omslachtiger dan het probleem zelf. In dit artikel delen Robert Kat (Spring Real Estate) en Onno Adriaansens (gastbijdrager, Baker Tilly) hun inzichten over de rol van taxaties, fiscale optimalisatie en de noodzaak van helderheid richting de toekomst.

De box 3-stapel: meer regels, minder duidelijkheid

Box 3 is al jaren onderwerp van discussie. Forfaitaire rendementen, tegenbewijsregelingen, versoberde leegwaarderatios – het zijn termen die elke vastgoedbelegger inmiddels kent. Toch blijven de praktische gevolgen verrassen.

“Er is de laatste jaren veel gewijzigd, maar soms loopt Den Haag achter de feiten aan,” aldus Onno Adriaansens, fiscalist en vastgoedexpert. “De regelgeving wordt aangepast, maar biedt vaak geen echte oplossing. En het einddoel, belasting op werkelijk rendement, voelt nog ver weg.”

Vooral verhuurde woningen worden geraakt. De leegwaarderatio (LWR) in box 3 werd in 2023 aanzienlijk versoberd: waar voorheen tot 55% waarde-afslag mogelijk was voor een verhuurde woning, is dit nu maximaal 27%. En bij een jaarhuur boven 5% van de WOZ-waarde vervalt de korting op de belastinggrondslag zelfs volledig.

 

De praktijk: onduidelijkheid leidt tot onrust

De gevolgen van deze ontwikkelingen zijn voelbaar in de vastgoedpraktijk, stelt Robert Kat. “Wij merken dat vastgoedbezitters steeds vaker vragen hebben over de fiscale implicaties van hun portefeuille. Zeker wanneer het rendement onder druk staat en de belastingdruk oploopt, wordt de behoefte aan helderheid urgent.”

Een van de belangrijkste elementen daarin is de taxatie. “Een correcte waarde in verhuurde staat, op de juiste peildatum, kan fiscaal een groot verschil maken,” legt Kat uit. “We adviseren klanten om tijdig te laten taxeren, zodat ze inzicht krijgen in de verhouding tussen WOZ en marktwaarde.”

 

Oude jurisprudentie biedt nieuw perspectief

Naast de bekende tegenbewijsregeling, wijst Onno op een alternatief voor laag renderende verhuurd vastgoed: een arrest van de Hoge Raad uit 2015. Hieruit volgt dat een belastingplichtige (onder voorwaarden) mag uitgaan van de werkelijke waarde in plaats van de (gecorrigeerde) WOZ-waarde.

Adriaansens licht toe: “Als de werkelijke waarde van een verhuurde woning minimaal 10% lager is dan de WOZ-waarde ná toepassing van de LWR, mag je deze lagere waarde gebruiken in box 3. Dit biedt perspectief, zeker bij laag renderende objecten.”

Volgens hem is de tegenbewijsregeling vaak te omslachtig. “Je moet dan alle bezittingen in box 3 meenemen en alles onderbouwen. Dit arrest kun je juist per object toepassen. Dat maakt het werkbaarder.”

 

Taxaties als strategisch instrument

Voor deze aanpak is een onafhankelijke taxatie onmisbaar, aldus Robert Kat. “Wij voeren regelmatig taxaties uit waarbij we expliciet kijken naar de verhuurde staat per 1 januari van het voorafgaande jaar. Alleen dan sluit de taxatie aan bij de peildatum van de belastingheffing.”

Hij vervolgt: “Het verschil tussen WOZ en marktwaarde is niet zelden aanzienlijk. En juist dat verschil kan doorslaggevend zijn voor de fiscale strategie van een vastgoedbezitter. Taxeren is dus niet alleen iets voor aan- of verkoop, maar ook voor optimalisatie van je fiscale positie.”

 

En nu? Focus op inzicht, timing en actie

Wat kunnen vastgoedbezitters op dit moment doen? Volgens Adriaansens begint het met inzicht. “Kijk naar je box 3-positie en houd rekening met de veranderende regels. Op het vlak van box 3-vastgoed is goede advisering onmisbaar. Laat bijvoorbeeld beoordelen of er sprake is van een significante afwijking tussen WOZ en marktwaarde. Kijk of het 2015-arrest toepasbaar is, en overleg met een adviseur over de je belastingpositie en welke mogelijkheden er zijn.”

Kat vult aan: “We merken dat klanten steeds proactiever worden. Zeker met het oog op 2026, wanneer het forfaitair rendement mogelijk stijgt naar bijna 8%, is het zaak om nu te anticiperen.”

 

Meer weten?

Overweeg je om jouw vastgoedportefeuille fiscaal tegen het licht te houden? Een combinatie van fiscaal advies en een scherpe taxatie kan je belastingpositie helpen verbeteren.

 

Spring Real Estate helpt vastgoedeigenaren met waarde-inschattingen op maat. De inhoudelijke fiscale toelichting in dit artikel is tot stand gekomen met dank aan Onno Adriaansens, vastgoedfiscalist bij Baker Tilly.

GASTBIJDRAGER

ONNO ADRIAANSENS

Partner Tax Advisory Baker Tilly